Tavasszal mindenki próbál minél több időt a szabadban tölteni a téli időszak után. A kertes ingatlannal rendelkezők igyekeznek rendezni a kertjüket, készülve a grill partikra, vagy éppen lehetőséget teremtve a gyermekeiknek az udvaron történő kikapcsolódásra.
Continue reading
Az mindenki számára ismeretes, hogy az elmúlt években hatalmas ingatlanboom ment végbe Magyarországon, melynek vége ősszel már sejthető volt, mostanra azonban egészen biztosan bebizonyosodott, hiszen a tranzakciószámok a COVID 1. hulláma alatt mért adatok alá estek.
Continue reading
Az elmúlt évek eladói piacában könnyű dolgunk volt az ingatlan értékesítéssel, de mára már kevés lehet a puszta szerencsében bízni. Kardinális kérdés az ár, de a „mennyiért” mellett a „hogyan” is egyre fontosabbá válik.
Continue reading
Közel 10 év után fordulat jeleit mutatja a piac. Az elmúlt időszak viszontagságainak összessége előreláthatólag megfordítja az eladói…
Continue reading
A normalizálódás küszöbén, a sokadik Covid hullám után és annak endémiává szelídülése közepette rendkívüli események történtek az elmúlt hetekben Európában és hazánkban, melyek hatását valószínűleg a hazai ingatlanpiacon is meg fogjuk érezni. Már jelenleg markánsan befolyásolja a hazai piac alakulását a Kelet- európai háborús konfliktus. További biztos változást von maga után a Forint helyzete a külföldi devizákhoz képest, illetve a március 23.-tól érvénybe lépett 100 bázispontos (1%) jegybanki alapkamat emelés. A jegybank inflációs várakozása sem túl biztató a jövőre nézve. Cikkünkben ezeket a tényezőket, és várható hatásukat a magyarországi ingatlanpiacra vesszük górcső alá.
Kelet- európai fegyveres konfliktus:
Nem érdemes jóslásba bocsátkozni, milyen mértékű visszaesést és milyen fokú anyagi veszteséget könyvelhetünk el a kialakult helyzetből adódóan. Ami biztos, európai szinten és hazai viszonylatban is óriási a bizonytalanság. Jelenleg lassul az ingatlan szektor, időszakosan visszaestek a tranzakciók és szinte kézzel fogható a kétség mind az eladói, mind a vevői oldalon. Mivel elég nehéz az orosz – ukrán konfliktust politikai állásfoglalás nélkül elemezni, nem is mennénk bele részletesebben. A kialakult helyzet miatt Oroszországgal szemben számos szankciót vezettek be, melyre válaszul a régió olaj- és gázfüggőségét kihasználva igyekszik tompítani anyagi veszteségeit. Ez a világon mindenhol a benzin- és gázolaj drasztikus drágulását vonja maga után, melynek hatásait minden ország egyénileg igyekszik mitigálni, hazánkban például az árplafon bevezetésével. Az Európai Unió az orosz gázfüggőségtől próbál szabadulni. Vélhető, hogy a jelenlegi események gazdasági vonzatait majd csak a jövőben fogjuk megérezni a szektoron, a jelenlegi árazáson még nem érezhetők. Az ingatlanpiac, ellentétben az építőipari anyagok, vagy a fogyasztási cikkek piacával, kevésbé volatilis szektor- az árak változása egy későbbi időpontban realizálódik.
Az ingatlanpiacot érintő hazai hatások:
Három szinte elválaszthatatlan, meghatározó mutató az infláció, a jegybanki alapkamat és a devizaárfolyam. Az MNB frissen közzétett jelentése szerint az idei évben várható infláció 7,5-9,8% közé emelkedik. Ez a várakozás 2021 decemberében mindössze 5% volt. Ezt az emelkedést a jegybanki alapkamat emelésével tudja a monetáris tanács némileg kordában tartani és szabályozni.
Az MNB idén nem először emelt az irányadó kamaton, legutóbb múlt héten száz bázisponttal, 4,4 százalékra. A piac jelenleg további emelésre vagy emelésekre is számít a jövőben. Nem segít a helyzeten, hogy a Forint árfolyama március elején az inflációs adatokra és háborús bizonytalanságokra reagálva nagyot romlott, rövid időre bár, de megközelítette a 400 Forintot 1 Euro piaci árfolyama. A kamatemelés és a háborús helyzettől való aggodalom mérséklődése a deviza piacon is megtette a hatását, következtében a Forint jelentősen erősödött, a március utolsó hetében 367 HUF / EUR árfolyamon is jegyeztek.
És akkor nézzük miként befolyásolják a fent leírt tényezők a hazai ingatlanpiacot:
Az üzemanyag ár változás, illetve az árkorlát megszüntetése a kereskedelmi gépjárművekre vélhetően több szektorban, így az építőiparban is dráguláshoz vezet, hiszen az eddigi 480 Forintos literenkénti ár helyett jelentős drágulással kell számolniuk a szállítmányozás során.
Ezen felül a hitelek drágulása jelentősen befolyásolja az ingatlanpiac alakulását. A lakossági jelzálogpiacon elérhető hitelkamatokat a jegybanki alapkamat emelés szintén növeli, amit csak tetőzni fog a Zöld Otthon Program keretének kifogyása és számos támogatás év végi kivezetése. Jelenleg nagyságrendileg 5,5 – 6 % közötti kamattal tudunk hitelhez jutni, ami még a mostani kamatemelés előtti számokat tükrözi. Amennyiben továbbra is tartósan emelkednek a hitelkamatok, csökkeni fog a vásárlási kedv, illetve szűkül azoknak a köre, akik jelzáloghitelhez juthatnak.
A másik oldalon a mostani kamatkörnyezetben nem feltétlen fognak már ingatlanba „menekülni” a befektetők, mert pl.: a PMÁP 7%-hoz közelítő „biztonságos” kamata már alternatíva lehet úgy, hogy az ingatlanok exponenciális áremelkedésével a megtérülés lassult. Budapesten sokszor már 5% alatti, viszont a vidéki nagyvárosokban még mindig elérhető a biztonságos hozamszint feletti megtérülés. Jelenleg a stagfláció, vagyis a nagymértékű infláció okozta gazdasági lassulás szakaszát éljük meg, ami könnyen recesszióba fordulhat, ezért is lesz nagy jelentősége, hogy a háború milyen mértékű gazdasági következményekkel éri majd el hazánkat. Bízunk benne, hogy a mihamarabbi békekötés után.
Összegzés:
Összegezve a közelmúltban az ingatlanpiacot ért közvetlen és közvetett hatásokat, mindenképp számítanunk kell változásra. A piaci hangulat véleményünk szerint változó, de miután az ingatlanpiac egy tipikusan lassan reagáló szektor, a jelenlegi történések hatásai majd csak a jövőben lesznek érezhetőek.
A hitelkamatok emelkedése és a támogatások év végi kivezetése mindenképp a keresleti oldal visszaesését jelentheti, továbbá az új építésű ingatlanok átadásának számát is csökkenteni fogja, így a kínálati oldalon is várható csökkenés. Ennek további indikátora az alapanyagok állandósult drágulása, amihez a korábban említett üzemanyagár és devizaárfolyam mellett hozzájárul az ukrán import hiánya, többek között faanyag és csempegyártás, nem beszélve a jelentős munkaerőről, melyet a Kárpátaljáról ingázók kiesése okoz.
Az említett hatásoknak, tehát a drágább hiteleknek, drágább építőanyagoknak (növekvő ingatlanáraknak) és magas inflációnak könnyen lehet az az eredménye, hogy a kereslet-kínálat aránya elcsúszik és felborul a piaci egyensúly. Itt lesz jelentősége a befektetők reakciójának, akik, ha vonzóbb alternatívát találnak és nem fektetnek be és/vagy eladnak a meglévő portfóliójukból, megállíthatják az ingatlanpiac eddigi dinamikáját. Ez okozhat lassulást, stagnálást és visszaesést is: egy több változós képlet.
Ha szeretnéd nyomon követni az ingatlanpiacot érintő változásokat, aktualitásokat, kövesd folyamatosan frissülő blogunkat, ahol változatos témákkal várunk.
Amennyiben bármilyen kérdésed merül fel, szívesen állunk rendelkezésedre elérhetőségeink bármelyikén.
Az ingatlan vásárlassal
kapcsolatban felmerülő költségek
Bizonyára mindenki tisztában van azzal, hogy ingatlan vásárlásakor a vételár megfizetését követően további költségeink, kiadásaink merülnek fel. A pontosság kedvéért ezeket szeretnénk bemutatni, milyen plusz költségekkel jár, hogy lakástulajdonosok lettünk.
A hitelfelvétel költségeivel úgy hisszük, mindnyájan tisztában vagyunk. Nézzük mire kell számítanunk, ha az ingatlan hivatalosan is a tulajdonunkba került:
Vagyonszerzési illeték:
Magyarországon hatályos jogszabályok szerint, az új ingatlanunk vételára után be kell fizetni a kasszába az alap esetben 4% -os vagyonszerzési illetéket. Ez egy 40 millió forintos ingatlan vételárnál 1,6 millió forint többletköltséget jelent. Ha szeretne többet megtudni a jelenlegi ingatlan árak alakulásáról, itt megteheti.
Lehetőségünk van a ránk kirótt illetéket csökkenteni az alábbiak szerint:
Amennyiben az ingatlan vételekor egyidejűleg CSOK-ot is igénylünk, ebben az esetben mentesülünk az illetékfizetési kötelezettségünk alól. (jelenleg 2022. december31-ig) CSOK-ról részletesebben korábbi cikkünkben olvashat ide kattintva.
Mentesség jár az illetékfizetési kötelezettség alól, ha az ingatlanügylet házastársak vagy közeli hozzátartozók egymás közötti cseréje, illetve ajándékozás vagy adásvétel útján jön létre.
A 35 év alattiak illetékkedvezménye az első lakás vásárlásakor igényelhető, ha az ingatlan összértéke nem haladja meg a 15 millió forintot. (kizárólag a 15 millió ft-ot nem meghaladó vételár esetén érvényesíthető) A kedvezmény tulajdoni hányad megszerzésekor is igénybe vehető. Az illeték kedvezmény 50%-os – praktikusan 4% helyett 2%-ot kell fizetni a tulajdonszerzés után.
Első ingatlan vásárlásakor 12 havi részletfizetés is választható a vételártól és életkortól függetlenül, de ezt külön kérvényezni kell. A mentesség, kedvezmény, részletfizetés iránti kérelmet a B400-as NAV adatlapon kell kérni.
Ha saját ingatlanunkat értékesítjük, akkor sincs ez másképp. Adót kell fizetnünk az eladott ingatlan után származó jövedelmünkből.
Ha valakinek több a költsége egy lakás eladásával kapcsolatosan, mint a bevétele, akkor nem származik jövedelme belőle, tehát ingatlanadót sem kell értelemszerűen fizetnie utána.
Az értékesített ingatlan szerzésének az időpontja:
A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.
A bevétel:
A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Amennyiben eladod, azaz értékesíted az ingatlant, akkor a bevétel az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár.
A költség:
A lakás eladásából származó bevételből levonható költségek a következők. Másképpen úgy is fogalmazhatunk, hogy az adóalap az alábbiakkal csökkenthető:
-a megszerzésre fordított összeg, vagyis vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adásvételi érték
-a megszerzéssel összefüggő más kiadások pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték
-az értéknövelő beruházások pl. fűtéskorszerűsítés, modernizálás, szigetelés stb. költségei
-az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások pl. ingatlanközvetítő díja, home staging díja, ingatlan eladási tanácsadó díja, hirdetési költség, fotózás díja
Leegyszerűsítve: Jövedelem = Bevétel – Költség
De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az eladó tulajdonában. Ennek a hivatalos megnevezése a tulajdonban tartás figyelembevétele. Amennyiben a szerzéstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána.
Ellenkező esetben, az ingatlan adó mértéke 15%. Az 5 éves szabályt figyelembe véve úgy, hogy:
a 0. és 1. adóévben a jövedelem a számított összeg 100%-a. A vásárlást követő 2. évtől a 90%-a, 3. évtől a 60%-a, 4 évtől a 30%-a és a fentiekhez igazodva az 5. tulajdonban tartott évtől nem terheli adó.
Az ingatlan utáni adózást mindig az adóbevalláskor kell jelenteni és megfizetni. Például egy 2021. júniusában értékesített ingatlan után az adót, 2022. év elején az előző évi adóbevalláskor kell bejelenteni és megfizetni a terhet. Fontos megjegyezni, hogy ez nem történik automatikusan, és az adóhatóság bírságot szabhat ki a mulasztás miatt, akár évekkel később is.
Fontos megjegyezni:
Sok befektető gondolja úgy, hogy az ingatlan adás-vételt magánszemélyként bonyolítja le, mert egy-két ingatlan vonatkozásában ez „nem számít üzletszerű tevékenységnek”. Viszont az adóhatóság nem a sorozatosság elve alapján minősíti a tevékenységet, hanem annak jellege szerint. Így ezt figyelembe véve, azoknak lehet a fenti megállapítással gondja, aki azt feltételezi, hogy egy-két ingatlan ügylet lebonyolítása magánszemélyként is megállja a helyét.
Reméljük, sikerült pontosítani az ingatlan szerzése és eladása kapcsán felmerülő kötelező terheket.
Így vásárlás, eladás előtt pontosan ki tudod számítani, mekkora illetéket, illetve adót vagy köteles fizetni magánszemélyként.
Jelen cikkünk nem tért ki a az üzletszerűen és a cégként történő ingatlanvásárlás és eladás adó-és illetékvonzataira, de szívesen segítünk eligazodni, amennyiben ilyen jellegű tanácsadásra van szükséged, jelezd itt és visszahívunk.
Jelentjük, az ingatlanpiaccal kapcsolatos fogalomdömping végére értünk: ha átfutod ezzel a mostani cikkünkkel együtt az előző kettőt is (ezt és ezt), akkor igazi „feketeöves” leszel az ingatlanos definíciók terén. A jó hír, hogy ABC-sorrendben van az összes, így nem kell sokat böngészned, ha egy konkrét tételre vagy kíváncsi.
Ingatlanpiaci alapfogalmak: „K” betűs definíciók
Ez társasházak esetén lehet esetleg érdekes, ugyanis magában foglalja, hogy az egyes helyiségek (például parkolók, tárolók) használatára mely lakó jogosult.
Többször hallani ingatlanok kapcsán az „összkomfortos” kifejezést – viszont a tisztánlátás végett nem árt, ha tudjátok, mit is takarnak tulajdonképpen az egyes komfortfokozatok.
Ez a fogalom elég beszédes: azt az állapotot jelöli, amikor egy ingatlan tulajdonjoga több személyt illet meg, meghatározott hányadok szerint. Ezek a tulajdoni hányadok természetesen lehetnek eltérőek is – a tulajdonostársakat az ingatlan hasznai és kötelezettségei is a tulajdoni hányaduk arányában illetik meg.
A loft ingatlanrend története egészen az 1970-es évekig nyúlik vissza, ekkor indult Angliából. Ezek a lakások olyan minimalista lakások, melyek korábban gyárak, raktárak vagy üzemek voltak – ebből adódóan általában óriási egybefüggő terek találhatók ezekben az indusztriális stílusú otthonokban, hatalmas ablakokkal.
Biztos sokan találkoztatok már több loggia látványával is: ezek azok az erkély jellegű elemek, amelyek nem ugranak ki a fal síkjából, az épület homlokzatához képest befelé helyezkednek el. Általában oldalt zártak, fedettek.
A manzárd tulajdonképpen egy tetőtípus, amely jóval nagyobb teret hoz létre a padláson, mint a hagyományos tetők, így könnyebben lehet ezt a teret (akár a teljes alapterületét) otthonná alakítani. Mielőtt azonban manzárdtető építésére adnád a fejed, mindenképp érdeklődj a helyi építési szabályzatról, ugyanis egyes településeken nem engedélyezik azt! További érdekesség, hogy a manzárdtető ötlete a Louvre építészének pattant ki a fejéből.
Az ilyen területek mentesülnek a termőföld védelméről szóló törvény alól, ami azt jelenti, hogy nem kell rajtuk az adott művelési ágnak megfelelő termelést végezni (és nem kell feltétlenül megakadályozni a gyomnövények terjedését sem). Ezekre a területekre más beépíthetőségi szabályok vonatkoznak, így értékük – elhelyezkedésük függvényében – akár a többszörösére is nőhet.
Ez egyfajta területmértékegység: négy szögöl. 1 nöl 3,6 négyzetméternek felel meg.
Egy nyeles telket úgy kell elképzelni, hogy a telek érdemi része az utcáról egy vékony „nyúlványon” keresztül közelíthető meg, ez a „nyél” szolgálja a bejáratot. Egyes településeken nem engedélyezik ilyen telkek létrehozását – ezekben az esetekben a nyelet ún. szolgalmi útként kell leválasztani.
Az OTÉK nem más, mint az Országos Településrendezési és Építési Követelmények kifejezés mozaikszava. Fejezeteiben a településrendezés szabályai, követelményei, rendelkezései találhatók a települések léptékétől kezdve egészen az épületszerkezetekig bezárólag.
Ez a besorolás azt mutatja meg, egy adott földterület milyen mértékben építhető be (ideértve többek között az építménymagasságot és a zöldterületi mutatót is). A besorolás szerint léteznek…
Nevét onnan kapta, hogy egy ilyen házban egyáltalán nincs szükség se aktív fűtésre, se aktív hűtésre. Így gyakorlatilag 80, vagy akár 100% energiát is megtakaríthatnak a lakók itt a hagyományos épületekhez képest. A megtakarítás, példának okáért (a napelemek használatán és a nagy hatékonyságú hőszigetelésen túl), olyan módon történik, hogy a ház a fűtést passzív forrásokból nyeri: a lakók mindennapi tevékenységéből (sütés-főzés, zuhanyzás) vagy a hőszivattyúkból érkező, természetesen előmelegített friss levegőből.
A penthouse lakások mindig a legfelső emeleten találhatók, és definíció szerint minimum 4 emeletnek kell alattuk lennie. Alapterületük minimum 100 négyzetméter, melyhez egy minimum feleekkora erkély társul, amely legalább 3 égtáj felé nyitott, panorámás. Ha a szigorú értelemben vesszük, hazánkban meglehetősen kevés valódi penthouse lakás van – olyan viszont, ami ilyesmi lakásra hajaz, már annál több.
Figyelem, ez a lakástípus nem keverendő össze a garzonnal (melyről előző cikkünkben írtunk is)! A stúdiólakások általában nagyobb alapterülettel rendelkeznek és egylégterűek – olyannyira, hogy esetenként még a fürdő sincs különválasztva az összes többi helyiségtől.
Ez a mutató adja meg, hogy adott telek esetében a maximális számú szintek összes bruttó területe hogyan aránylik a telek komplett területéhez.
Ahogy a vállalatok életében, a társasházak világában is fontos szerepet játszik az SZMSZ, vagyis a Szervezeti Működési Szabályzat, mely a társasházak működését hivatott koordinálni.
Mielőtt esetleg azt gondolnátok, ez a definíció önmagától értetődő, le kell szögeznünk, hogy van néhány szabály, amelynek bizony meg kell felelnie egy helyiségnek ahhoz, hogy szobának lehessen azt nevezni.
Egyrészt minimum 8 négyzetméter alapterületűnek kell lennie minimum 190 cm-es belmagassággal; melegpadlóval kell rendelkeznie, fűthetőnek kell lennie, ablakának közterületre/udvarra/kertre/folyosóra kell nyílnia, külső határoló falának minimum 25 cm-es vastagságúnak kell lennie, illetve legalább 1 db 2 méteres egybefüggő falfelülettel is kell rendelkeznie. Nos, ilyen egy valódi szoba a „tankönyv szerint”!
Ez a lakás az alagsor- vagy pincelakás, mely padlójának egésze a talaj szintje alatt van. Sokszor akár 30-50%-kal olcsóbban is meg tudjátok őket vásárolni a „nem szuterén társaikhoz” képest, ráadásul a fűtés is költséghatékony tud lenni.
Egy ingatlanhoz tartozó tulajdoni lap tartalmazza az adott ingatlan adatait (például a helyrajzi számot, a címet, a fekvést, a minősítést, az alapterületet stb.), a tulajdonosok adatait és tulajdoni hányadukat, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános; a Földhivatal online rendszeréből évente kétszer lekérhettek nem hivatalos tulajdoni lap-másolatot.
A zálogjog tulajdonképpen egy dologi hitelbiztosíték, a kölcsön visszafizetésének biztosítéka: célja egy követelésnek a biztosítása egy zálogjoggal megterhelt vagyontárgy (például ingatlan) értéke által. Ezt a jogot az ingatlan nyilvántartásába is be kell jegyezni az illetékes földhivatalnál.
Egy telekhez tartozó építési szabályzat megszabja, hogy adott teleknél hány százalékos részt kell növényzetnek borítania – ráadásul olyan növényzetnek, amely kapcsolódik az eredeti talajhoz, így például a virágládák nem számítanak bele e területbe.
A magyar jogszabályok szerint a vagyonszerzések után illetéket kell fizetni – nincs ez másképp ingatlanvásárlás esetén sem, amivel hozzájárul a vevő (többek között) az ügylettel kapcsolatos feladatok finanszírozásához. Ingatlanvásárlás esetében ez az illeték alapesetben a vételár 4%-a.
Az adásvételi szerződésbe bele lehet foglalni a visszavásárlási jogot is, melyet maximum 5 évre lehet kikötni. Ilyenkor a visszavásárlási árnak meg kell felelnie az eredeti vételárnak – azonban, ha értéknövelő beruházás zajlott az ingatlanban vagy épp ellenkezőleg, értékcsökkenés történt az időközi romlásból fakadóan, ez az ár változhat visszavásárlás során.
Kisokosunk végére értünk. Ha úgy gondolod, a fogalmakat átolvasva maradt még benned hiányérzet, vagy van olyan definíció, amelyről többet megtudnál szakértői szemmel, mégis érthetően megfogalmazva, szólj nekünk bátran!
A népszerűség oka az anyagi nehézség?
Az átlagjövedelemből és az ingatlanárakból könnyen kiszámolható, hogy az életüket most megalapozó, első saját otthont kereső fiataloknak nincs egyszerű dolguk, ha a fővárosban szeretnének letelepedni. Az otthonteremtési támogatás nélkül szinte lehetetlen, de sokaknak az önerő előteremtése is gondot okoz.
Nekik lehet jó hír, hogy tervben van a jelenlegi 20%-os önerő 10%-ra csökkentése, persze ennek is megvan az árnyoldala:
A korlátozott anyagi források problémájára kompromisszumos megoldást kell találnunk, ami sok esetben a belvárostól, vagy akár a városhatártól való távolodás lehet.
Az agglomeráció nem csak a fiatalok célpontja
Az elmúlt 6 évben Budapest népessége folyamatos csökkenést mutatott, míg a környező településeken ezzel párhuzamosan egyre nőtt a lakosság száma. Ez azt jelenti, hogy nemcsak első otthont keresők költöznek az agglomerációba, hanem a korábban Budapesten élők is szívesen váltanak városhatáron kívüli ingatlanra. A tendencia oka azonban nemcsak a budapesti használt ingatlanok négyzetméterárainak drasztikus emelkedésében keresendő:
A folyamat nem áll meg
A fenti okoknak köszönhetően az agglomeráció dinamikusan fejlődik, amely megmutatkozik a települések lélekszámának és területének növekedésében. Egyes települések, mint például Göd vagy Halásztelek népessége az elmúlt 10 évben 20% feletti növekedést produkált. A földrajzi terjeszkedés pedig esetenként akár a megyehatár közelébe is elérhet, hiszen minél távolabb megyünk a fővárostól, annál kedvezőbbek az árak.
Persze ebben az esetben már aligha számolhatunk az agglomeráció két fő vonzerejével:
Úgy tűnik, hogy az agglomeráció fejlődésével a kedvező ár-lokáció-állapot hármasból továbbra is csak kettő választható, viszont érdemes megjegyezni, hogy a feltételek nem mindenhol változnak azonos ütemben. Megfontolandó továbbá az is, hogy telket vagy ingatlant szeretnénk vásárolni: könnyen lehet, hogy egy kicsit távolabb vagy más településen keresgélve ugyanazért a vételárért már ház is áll a telken. Ha a budapesti ingatlanok nem jöhetnek szóba, de szeretnénk a főváros vonzáskörzetében maradni, akkor érdemes több különböző településen is szétnézni ingatlan- vagy telekvásárlás előtt, mert biztosan találunk olyat, ami a számunkra legfontosabb szempontok szerint kedvező választás lesz.
Ha otthonkeresés előtt állsz és úgy érzed, jól jönne egy segítő kéz, aki a társad lesz az információrengetegben való eligazodásban, szólj nekünk bátran, és megtaláljuk együtt álmaid házát vagy lakását!
A múltkori cikkünkben annak a nemes küldetésünknek kezdtünk el eleget tenni, mely szerint kicsit „tisztítjuk” a sokszor ijesztőnek tűnő vagy épp túl sok szakzsargonnal ellátott ingatlanpiaci fogalmak jelentését. Most pedig tovább is megyünk: íme, a következő definíciós etap a három közül!
Ingatlanpiaci alapfogalmak: „F” betűs definíciók
Az a mélység, ahol már biztosan nem fagy át a talaj a leghidegebb hőmérsékletben sem. Hazánkban ez nagyjából 50 cm körüli szokott lenni (a talajszinttől számítva).
Ingatlanpiaci alapfogalmak: „G” és „H” betűs definíciók
Ha van bármely olyan építményetek vagy akár épületrészetek, amelyre építési engedélyt kellett kérnetek, akkor tartsátok észben, hogy bizony az építmény elkészülte után használatbavételi engedélyt is kell kérni. Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy engedélyt ad az építésügyi hatóság arra, hogy alkalmassá vált az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra. Ez azért is lényeges, mert amíg nem kapjátok meg, építési hitelnél 5% hitelösszeget visszatart a bank.
Ez a fogalom nem keverendő össze a hasznos alapterülettel, melyet az előző cikkünkben taglaltunk. A hasznosítható terület jelentése tulajdonképpen logikus: a bruttó területből levonjuk a külső falakat, a belső parkolót és az esetleges nagyobb jelentőségű függőleges áttöréseket, így kapjuk meg ezt a területet, melyet „érdemben” fel tudunk használni.
Aki ezt a jogot birtokolja, az jogosult más személy tulajdonában álló ingatlant (vagy ingó dolgot) birtokában tartani és használni – sőt akár hasznait is szedni. Fontos kitétel viszont, hogy a jogviszony megszűnése után az adott dolgot vissza kell adnia, méghozzá az állagának sérelme nélkül. A haszonélvezeti jog határozott időre szól, és be kell jegyeztetni az ingatlannyilvántartásba. Nem akadályozza meg viszont az ingatlan eladását: ilyenkor az haszonélvezeti joggal együtt kerül eladásra.
Ez a minimum 3 jegyű számsor lényeges részét képezi az ingatlan adásvételi szerződéseknek, hisz az ingatlanok nyilvántartási számát jelenti az illetékes Földhivataloknál. Ez a szám visszaköszön az összes kapcsolódó hivatalos iraton is. Ha legközelebb helyrajzi számmal találkoztok, jó, ha tudjátok, hogy amelyiknél a perjel után számot láttok, ott meg van osztva a telek; amelyiknél pedig betűk követik a perjelet, ott több épület található.
Ez a szimpatikus mozaikszó nem fed mást, mint a Helyi Építési Szabályzatot: az ingatlanoknál az adott település önkormányzati rendeletének, a helyi sajátosságoknak megfelelően kell az építkezést végezni.
A hőhíd tulajdonképpen egy hibát jelent: ez az épületnek az a része, amelyen gyorsabban átjut a hőenergia, mint a többi helyen. Ennek oka lehet például a sérült hőszigetelés vagy akár egyes kivitelezési hibák, hiszen a hő a szerkezeti elemek gyenge pontjainál könnyen „meg tud szökni”.
Ingatlanpiaci alapfogalmak: „I” betűs definíciók
Ez bizony becsapós: a kétlakásos társasházak, amelyek egymás tükörképei, valójában nem ikerházak, hiába gondolják ezt a legtöbben. Az ikerház két olyan, egymástól független épületszerkezettel és közműbekötésekkel rendelkező épületet jelent, amely külsőleg egy, szabadonálló épület képét mutatja.
Evidens lehet az ingatlan fogalma, ugyanakkor mégsem teljesen az, hisz a Polgári Törvénykönyv például nem is tartalmazza annak definícióját. Mindenesetre azt bizton állíthatjuk, hogy ingatlannak számít a földterület és az, amit az ember (vagy a természet) létrehozott azon a bizonyos területen. Az is elmondható, hogy egy ingatlant nem lehet áthelyezni másik helyre (vagy csak értékvesztéssel lehet ezt megtenni). Az ingatlanok közé tartozhat így például egy helyrajzi számmal rendelkező földrészlet, egy épület, egy lakás, egy pince stb.
Egy ingatlanon többféle jog is lehet, ilyenek például: az életjáradéki, az előbérleti, az előhaszonbérleti, az elővásárlási, a jelzálog-, a tartási, a tulajdon-, a vagyonkezelői és a végrehajtási jog.
Röviden: az a személy, aki az ingatlanpiacon összeköti a keresletet a kínálattal. Egy profi ingatlanközvetítő feladata viszont jóval sokrétűbb és szerteágazóbb tudást igényel, mint azt elsőre gondolnád – ezt ki is fejtettük bemutatkozó cikkünkben. Amit itt kiemelnénk érdekességként, hogy az ingatlanközvetítő nem végezhet értékbecslést, az az ingatlanvagyon-értékelő feladata, ami bizony egy külön szakma. Ne aggódj, könnyedén ellenőrizheted te magad is, hogy adott cég vagy ingatlanos rendelkezik-e a szükséges végzettséggel és engedéllyel: ezen a hivatalos oldalon mindent megtalálsz!
A lakóingatlan fogalma szerencsére semmi „turpisságot” nem tartogat magában: ez nemes egyszerűséggel egy olyan ingatlant jelent, amelyben lakni lehet. Ilyen a családi ház, a társasház vagy épp a lakópark.
Ez a kategória is beszédes elnevezést kapott. Ezek közé az ingatlanok közé tartoznak például a különböző ipari és a kereskedelmi ingatlanok (mint az irodák, szállodák stb.), valamint a közösségi épületek (mint az iskolák, kórházak stb.).
Ez a nyilvános, megbízható adattár településenként tartalmazza az ország összes ingatlanjához tartozó adatokat és jogokat, valamint az oda bejegyzett személyek nyilvántartáshoz szükséges adatait is. Az ingatlannyilvántartásnak több alapelve is van, melyek szabályozzák, hogy kik milyen adatokat ismerhetnek meg és meghatározzák az egyes bejegyzések feltételeit is. Ilyen alapelvek: a bejegyzés elve, a nyilvánosság elve, a közhitelesség elve, a kérelemhez kötöttség elve, a rangsor elve és az okirat elve.
Az Ingatlanpiaci kisokos második részében ezeket a fogalmakat terveztük kivesézni. Ha úgy érzed, van olyan fogalom, amelyet nem említettünk, de szívesen olvasnál róla, szólj nekünk bátran!
Már nagyon itt toporog a karácsony a küszöbünkön – így arra gondoltunk, a „szigorúbb” szakmai blogcikk helyett most egy történetet mondunk el nektek: ha nem is ünnepi mesével készültünk, de elmeséljük röviden a Home Key Ingatlan történetét, „hangosan” gondolkodunk az ingatlanosokkal kapcsolatos negatív asszociációkról és felvázoljuk dióhéjban, szerintünk mi várható az ingatlanpiacon a közeljövőben. Annyit már előre elárulunk: érdemes átfutni!
Hazánkban a legtöbben vállalkozni szeretnének – csak sokan nem tudják eldönteni, mi is az a terület, ami igazán fekszik nekik. Egy ideig így voltunk ezzel mi is: egészen addig, amíg sor nem került saját építkezésünkre és saját tulajdonunkban álló ingatlan értékesítésére. Így megtapasztaltuk, hogy több módja is létezik az „ingatlanozásnak”: nagyon megtetszett, hogy van aki magas minőségben, lelkiismeretesen végzi, valódi hozzáadott értéket biztosítva az ügymenethez. Ekkor döntöttük el, hogy mi is ehhez a piachoz – azon belül pedig ehhez a minőségi csoporthoz – szeretnénk tartozni.
A tulajdonosunk, Dávid bankszektori háttere kimondottan hasznos volt (és hasznos a mai napig): rendkívül holisztikusan tudjuk látni az egész piacot, ami hatalmas segítség, s ügyfeleink számára is igen előnyös. Mindemellett az évek során meglehetősen szélesre bővített kapcsolati hálónk is a hasznunkra válik – ami szintén szükséges egy sikeres ingatlaniroda működtetéséhez.
Mi magunk is kevés olyan ingatlanost ismerünk, aki szívét-lelkét beleadja a munkájába. Magyarországon a szakmával szembeni törvényi elvárások egyáltalán nem mondhatók magasnak, így alapvetően is van egy negatív reputációja ennek a szakmának – ezt tetézi még az, hogy sokan nem tartják fontosnak, hogy hozzáadott értéket nyújtsanak a szolgáltatásukhoz.
Ezen felül az a tapasztalatunk, hogy az emberek sok esetben „fölösleges elemként” tekintenek az ingatlanosokra. Tévhit az, hogy az a feladatunk, hogy felvegyük a telefont; ennél jóval több dolgot kell kézben tartanunk:
Ezek gyakorlatilag mind olyan dolgok, melyeket nem lehetetlen megcsinálni a magánszemélyeknek önmaguknak sem – azonban annyi feladattal és utánajárással jár egy ilyen ügymenet, hogy az teljes embert kíván. A mi célunk pedig, hogy az ügyfeleink tudjanak a saját életükkel foglalkozni, ne zökkenjenek ki se a saját munkájukból, se a magánéletükből. Mindezt persze ki lehet szolgálni alacsonyabb – épp elegendő – minőségben, de mi a kezdetektől ragaszkodunk a magas színvonalhoz, hiszen az ingatlaneladásnál vagy -vásárlásnál az ügyfelünk mindig kilép a komfortzónájából, a mi feladatunk pedig, hogy ilyenkor a lehető legnagyobb mértékben támogassuk őt.
Amikor az emberek lakást vagy házat vesznek, ott emocionálisan és racionálisan is kiemelkedően érintettek. Emocionálisan azért, mert új otthont keresnek maguknak, ahol élni fogják tovább az életüket; racionálisan pedig azért, mert mindez jellemzően nagyobb anyagi megterheléssel jár. Kevés olyan dolog van az életünkben, ami ekkora fókuszáltságot igényel: éppen ezért fontos, hogy az ingatlanos, aki ezen a folyamaton végigsegít, szakmailag és emberileg is a toppon legyen.
Ezt a feladatot pedig mi komolyan vesszük. Igyekszünk a „tömegből” kitűnni és olyan szolgáltatásminőséget nyújtani A-tól Z-ig, hogy az eladó és a vevő is komfortosan érezze magát az első pillanattól az utolsóig. Ahhoz, hogy ne kelljen kellemetlen mértékben elhagyni a feleknek a komfortzónájukat ebben a folyamatban, megfelelően be kell állítanunk a várakozásokat is, amire kiemelt hangsúlyt fektetünk.
Úgy gondoljuk, nem elég az, ha a kellő szakmai tudás birtokában vagyunk: fontos, hogy megbízhatóak, precízek, lelkiismeretesek legyünk, és korrekt áron dolgozzunk. Az álmunk (mint oly sok ingatlanosnak), hogy zömében ajánlás útján érkezzenek az ügyfeleink a már meglévők elégedettségének bizonyítékaként – s szerencsére jó úton járunk e felé, de hosszú idő az, amíg ez a rendszer teljesen kiépül. Mindenesetre hiszünk benne, hogy a piac idővel kiválasztja azt a szereplőt, aki érdemes arra, hogy megéljen az adott szakmából, így nincs félnivalónk.
Míg az idei év a különböző támogatásoknak köszönhetően gyakorlatilag egy elmozdulás volt az új ingatlanok vásárlása felé, arra számítunk, jövőre (illetve inkább az az utáni évben) ez változni fog, mikor ezek a támogatások kifutnak. A kamatemelkedés valószínűleg torzulást fog okozni ezen a területen az eddigi trendekhez képest, de ami az ingatlanpiaci árakat illeti, jelentős árcsökkentő hatást nem jósol senki. Elképzelhető, hogy az áremelkedések „rally-ja” le fog lassulni, de hogy ez milyen mértékű lesz, egyelőre nehéz megsaccolni.
Konkrétan a mi munkánkról szólva pedig, mi szeretünk felkészülni a rosszabbik forgatókönyvre is: úgy véljük, nem fog megállni az adás-vétel, de inkább egy szűkülő piacra számítunk, nem pedig bővülő üzleti potenciálra. Egy biztos, hogy bármi is történik, mi mindent meg fogunk tenni, hogy a tőlünk megszokott minőségben és lelkiismeretességgel szolgáljuk ki ügyfeleinket, hisz ez a védjegyünk, amihez ragaszkodunk, a körülményektől függetlenül.
Ezúton is szeretnénk megköszönni Ügyfeleinknek és Partnereinknek az idei évet és megragadva az alkalmat:
Békés, Boldog Karácsonyi Ünnepeket és (közös) sikerekben gazdag Új esztendőt kívánunk!
