CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja

CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja

A „régi szép idők”

A megboldogult „szoc.pol”, azaz szociálpolitikai kedvezmény idejében a finanszírozás mértéke kevésbé volt mérvadó, hiszen az alapanyag árak alacsonyak voltak, és bár a választék nem volt túl nagy, a munkadíj és vállalkozói haszon helyett a falvakban kalákában (közös, önkéntes, egymást segítő munka) tömörülve építették az otthonokat. Nem engedve az idő nyomásának, volt hogy egy családi ház akár 3-5 évig is épült, a mai 5-8 hónap helyett, és gyakran az egy ütemű befejezés helyett csak az elkészült 1-2 szobába költöztek be.

Az idő haladtával

Változott a világ, változtak az igények és a támogatások is. Az anyag árak az évtizedek alatt az egekbe szöktek a munkadíjakkal együtt, és a szomszéd kőműves fiú is inkább vállalkozást alapított vagy „fusimunkát” vállalt szabad idejében, hogy minél magasabb életszínvonalon élhessen. Leáldozott a „közösségi otthonteremtés”, „ingyen szomszéd munkaerő”, vagyis a kalákázás kora.

Emellett folyamatosan szigorodtak a szabályozások, ki-mit-hogy-hova építhet, ami földi halandó számára átláthatatlanná vált. Így bekerültek a képbe a jogászok, mérnökök, statikusok, és még sorolhatnánk az építkezést segítő, szabályozó, (esetenként akadályozó) munkakörök sokaságát. Az urbanizációnak köszönhetően a régi szőlősök betelepültek, és a frissen parcellázott telkek száma folyamatosan csökkent az agglomerációban és a vidéki területeken is. Így a közgazdaság alapelveit igazolva, ahogy csökkent a kínálat azonos kereslettel, úgy a telkek értéke folyamatosan nőtt. Ezen a ponton talán már érezni, hogy a „bezzeg az én időmben”-hez képest miért jószerivel finanszírozhatatlan egy huszonéves pár számára egy családi ház építése, a rokonok támogatása nélkül.

A probléma eszkalálódik

Ugorva az időben az elmúlt 10 év ingatlanpiaci „rallyja” többszörösére pörgette az építés költségeit, melyet az elmúlt 3 év kereslete és inflációja megkoronázott, így például a 2020-ban 400 Forintért megvásárolható tégla falazóelem 2023-ra 700 Forint lett, és ez csak egy sztenderd, nem pedig egy extrém példa. Fontos az is, hogy a lakhatáshoz támasztott igények is jelentősen változtak, cserépkályha helyett felületfűtés, 60W-os halogén izzó helyett LED-es súrlófény és öntöttvas- helyett hidromasszázs kád. A fejlődés csodálatos, az is hogy sokkal magasabb életszínvonalon élhetünk, mint elődjeink, de ennek is, mint mindennek ára van. Tíz év alatt egy 1,5 szobás XIII. kerületi panel lakás ára megtriplázódott és ez arányosan éppúgy igaz a lakáspiac egészére, így a fiatalok számára az első lakás megszerzése is nehézkessé vált. Mondhatnánk, hogy jól van bérelnek, más is él így nyugaton akár egy életen át. Igen ám, de hazánkban viszonylag szűkös a bérleti piac, így a növekvő bérletszám még jobban felturbózta a lakásárak miatt amúgy is jelentősen emelkedő bérleti árakat, így kérdésessé vált, hogy megéri-e 10 évig pl.: 200-250.000 Forintért havonta egy lakást bérelni?

Innen egy kis kitérőt téve eljutunk a jelenleg is futó támogatási rendszerhez, mely az idén megszüntetett zöld hitellel kiegészülve elég vonzó konstrukció volt, viszont utóbbi kivezetése és a 20% feletti infláció véget vetett az építési kedvnek, illetve a felturbózott vételi széndáknak, mert a 2,5%-os finanszírozást felváltotta egy 8% körüli piaci hitel és a követhetetlen árak se segített rajta. Itt egy kis kitérőt téve ejtsünk szót arról is, hogy egy átlag új építésű tégla lakás 20%-os önereje már meghaladja a Babaváróból finanszírozható határt, így akinek nincs kellő megtakarítása, az teljes zsákutcába jutott. Érezni lehet ezt az idei ingatlan adás-vételi tranzakciószámokon túl a tranzakciók volumenén is, mert míg az előbbi „csupán” felére esett vissza, úgy a tranzakciók értéke a harmadára. Ez arra enged következtetni, hogy aki vesz, az is az olcsóbb ingatlanok felé kacsintgat, hogy a Babavárót, illetve CSOK-ot leszámítva ne kelljen hitelt felvennie. Zárójelben megemlíteném, hogy matematikailag még mindig jobb pár évig egy 8%-os hitel, amit majd csökkenő kamatkörnyezetben olcsóbbra cserél, mint egy exponenciálisan növekvő albérlet költségét fizetni, de ehhez is szükséges önerő, amit Babaváró hitelből akár fedezni is lehet.

A megoldás – bár nem feltétlenül a lakhatásra, hanem az idősödő társadalomra

A Babaváró hitelt mellé a CSOK+-ot kiváló kombinációt jelenthet a csökkentett 10%-os önerő mellett, azoknak, akik nem rendelkeznek jelenleg a 20% önerővel és szeretnének gyermeke(ke)t, viszont mindkettő csak és kizárólag vállalt gyerekre vonatkozik, így a közelgő támogatási rendszer a gyermekvállalásra ösztönöz, nem pedig a meglévő támogatására. Akiknek meglévő gyermekük van érdemes még idén kihasználni a CSOK nyújtotta előnyöket, viszont a gyermeket tervezők jelentősebb előnyökhöz jutnak, ha várnak a CSOK+-ra. Ettől függetlenül lehet, hogy érdemes még év végén megállapodni a kiszemelt ingatlanra, mert az új támogatási rendszerrel és a csökkenő piaci hitelkamatokkal a kereslet fellendőlése várható, amihez képest jelen piacon előnyösebb alkuhoz juthatnak. Feltéve, hogy az eladó még idén szeretné eladni, mert ha nem sürgős neki, akkor megvárja a jövő évet, mellyel nominálisan lehet előnyre tesznek szert, de reálértéken nem feltétlen jut előnyhöz a jelenlegi infláció mellett.

Magáról a CSOK + feltételrendszeréről már számos fórum beszámolt már, de röviden a következőket érdemes tudni:

– az 5000 fő feletti településeken (a friss információk szerint ez nem lesz feltétel)

– a felvehető hitel gyerekszám függvényében 15, 30, vagy 50 millió forint

– a kamat mértéke 3 %

– önrész: 10 %, felújításnál, bővítésnél 20%

– futamidő: 10-25 év

– az édesanyák 41 éves korukig vehetik fel

– telekvásárlásra nem igényelhető

– legfeljebb 80 millió forintért lehet első lakást vásárolni

– az első évben nem kell tőkét törleszteni, csak kamatot fizetni 

– a vissza nem térítendő támogatás 1 gyerek esetén 1 millió forint, 2 gyermek esetén 4, 3 gyermek esetén 15 millió forint

– ingyenes típustervekkel segítjük az építkezőket

forrás: https://kormany.hu/hirek/uj-otthonteremtesi-tamogatas-csok-plusz

Amennyiben kérdésed merül fel a témában vagy éppen ingatlanértékestésen gondolkodsz, állunk szíves rendelkezésedre a megadott elérhetőségeinken.

Abban az esetben, ha érdekesnek találtad a cikkünket és szeretnél értesülni a legfrissebb híreinkről, kövess minket a facebookon.

A kert, mint értéknövelő beruházás

Tavasszal mindenki próbál minél több időt a szabadban tölteni a téli időszak után. A kertes ingatlannal rendelkezők igyekeznek rendezni a kertjüket, készülve a grill partikra, vagy éppen lehetőséget teremtve a gyermekeiknek az udvaron történő kikapcsolódásra.

Continue reading

Érdemes most ingatlanba fektetni?

Az mindenki számára ismeretes, hogy az elmúlt években hatalmas ingatlanboom ment végbe Magyarországon, melynek vége ősszel már sejthető volt, mostanra azonban egészen biztosan bebizonyosodott, hiszen a tranzakciószámok a COVID 1. hulláma alatt mért adatok alá estek.

Continue reading

Háború, infláció, ingatlanpiac

homekey_blog_haboru_inflacio_ingatlanpiac_1

Háború, infláció, ingatlanpiac

A normalizálódás küszöbén, a sokadik Covid hullám után és annak endémiává szelídülése közepette rendkívüli események történtek az elmúlt hetekben Európában és hazánkban, melyek hatását valószínűleg a hazai ingatlanpiacon is meg fogjuk érezni. Már jelenleg markánsan befolyásolja a hazai piac alakulását a Kelet- európai háborús konfliktus. További biztos változást von maga után a Forint helyzete a külföldi devizákhoz képest, illetve a március 23.-tól érvénybe lépett 100 bázispontos (1%) jegybanki alapkamat emelés. A jegybank inflációs várakozása sem túl biztató a jövőre nézve. Cikkünkben ezeket a tényezőket, és várható hatásukat a magyarországi ingatlanpiacra vesszük górcső alá.

Kelet- európai fegyveres konfliktus:

Nem érdemes jóslásba bocsátkozni, milyen mértékű visszaesést és milyen fokú anyagi veszteséget könyvelhetünk el a kialakult helyzetből adódóan. Ami biztos, európai szinten és hazai viszonylatban is óriási a bizonytalanság. Jelenleg lassul az ingatlan szektor, időszakosan visszaestek a tranzakciók és szinte kézzel fogható a kétség mind az eladói, mind a vevői oldalon. Mivel elég nehéz az orosz – ukrán konfliktust politikai állásfoglalás nélkül elemezni, nem is mennénk bele részletesebben. A kialakult helyzet miatt Oroszországgal szemben számos szankciót vezettek be, melyre válaszul a régió olaj- és gázfüggőségét kihasználva igyekszik tompítani anyagi veszteségeit. Ez a világon mindenhol a benzin- és gázolaj drasztikus drágulását vonja maga után, melynek hatásait minden ország egyénileg igyekszik mitigálni, hazánkban például az árplafon bevezetésével. Az Európai Unió az orosz gázfüggőségtől próbál szabadulni. Vélhető, hogy a jelenlegi események gazdasági vonzatait majd csak a jövőben fogjuk megérezni a szektoron, a jelenlegi árazáson még nem érezhetők. Az ingatlanpiac, ellentétben az építőipari anyagok, vagy a fogyasztási cikkek piacával, kevésbé volatilis szektor- az árak változása egy későbbi időpontban realizálódik.

Az ingatlanpiacot érintő hazai hatások:

Három szinte elválaszthatatlan, meghatározó mutató az infláció, a jegybanki alapkamat és a devizaárfolyam. Az MNB frissen közzétett jelentése szerint az idei évben várható infláció 7,5-9,8% közé emelkedik. Ez a várakozás 2021 decemberében mindössze 5% volt. Ezt az emelkedést a jegybanki alapkamat emelésével tudja a monetáris tanács némileg kordában tartani és szabályozni.

Az MNB idén nem először emelt az irányadó kamaton, legutóbb múlt héten száz bázisponttal, 4,4 százalékra. A piac jelenleg további emelésre vagy emelésekre is számít a jövőben. Nem segít a helyzeten, hogy a Forint árfolyama március elején az inflációs adatokra és háborús bizonytalanságokra reagálva nagyot romlott, rövid időre bár, de megközelítette a 400 Forintot 1 Euro piaci árfolyama. A kamatemelés és a háborús helyzettől való aggodalom mérséklődése a deviza piacon is megtette a hatását, következtében a Forint jelentősen erősödött, a március utolsó hetében 367 HUF / EUR árfolyamon is jegyeztek.

homekey_blog_haboru_inflacio_ingatlanpiac_2

És akkor nézzük miként befolyásolják a fent leírt tényezők a hazai ingatlanpiacot:

Az üzemanyag ár változás, illetve az árkorlát megszüntetése a kereskedelmi gépjárművekre vélhetően több szektorban, így az építőiparban is dráguláshoz vezet, hiszen az eddigi 480 Forintos literenkénti ár helyett jelentős drágulással kell számolniuk a szállítmányozás során.
Ezen felül a hitelek drágulása jelentősen befolyásolja az ingatlanpiac alakulását. A lakossági jelzálogpiacon elérhető hitelkamatokat a jegybanki alapkamat emelés szintén növeli, amit csak tetőzni fog a Zöld Otthon Program keretének kifogyása és számos támogatás év végi kivezetése. Jelenleg nagyságrendileg 5,5 – 6 % közötti kamattal tudunk hitelhez jutni, ami még a mostani kamatemelés előtti számokat tükrözi. Amennyiben továbbra is tartósan emelkednek a hitelkamatok, csökkeni fog a vásárlási kedv, illetve szűkül azoknak a köre, akik jelzáloghitelhez juthatnak.

A másik oldalon a mostani kamatkörnyezetben nem feltétlen fognak már ingatlanba „menekülni” a befektetők, mert pl.: a PMÁP 7%-hoz közelítő „biztonságos” kamata már alternatíva lehet úgy, hogy az ingatlanok exponenciális áremelkedésével a megtérülés lassult. Budapesten sokszor már 5% alatti, viszont a vidéki nagyvárosokban még mindig elérhető a biztonságos hozamszint feletti megtérülés. Jelenleg a stagfláció, vagyis a nagymértékű infláció okozta gazdasági lassulás szakaszát éljük meg, ami könnyen recesszióba fordulhat, ezért is lesz nagy jelentősége, hogy a háború milyen mértékű gazdasági következményekkel éri majd el hazánkat. Bízunk benne, hogy a mihamarabbi békekötés után.

homekey_blog_haboru_inflacio_ingatlanpiac_2

Összegzés:

Összegezve a közelmúltban az ingatlanpiacot ért közvetlen és közvetett hatásokat, mindenképp számítanunk kell változásra. A piaci hangulat véleményünk szerint változó, de miután az ingatlanpiac egy tipikusan lassan reagáló szektor, a jelenlegi történések hatásai majd csak a jövőben lesznek érezhetőek.

 A hitelkamatok emelkedése és a támogatások év végi kivezetése mindenképp a keresleti oldal visszaesését jelentheti, továbbá az új építésű ingatlanok átadásának számát is csökkenteni fogja, így a kínálati oldalon is várható csökkenés. Ennek további indikátora az alapanyagok állandósult drágulása, amihez a korábban említett üzemanyagár és devizaárfolyam mellett hozzájárul az ukrán import hiánya, többek között faanyag és csempegyártás, nem beszélve a jelentős munkaerőről, melyet a Kárpátaljáról ingázók kiesése okoz.

Az említett hatásoknak, tehát a drágább hiteleknek, drágább építőanyagoknak (növekvő ingatlanáraknak) és magas inflációnak könnyen lehet az az eredménye, hogy a kereslet-kínálat aránya elcsúszik és felborul a piaci egyensúly. Itt lesz jelentősége a befektetők reakciójának, akik, ha vonzóbb alternatívát találnak és nem fektetnek be és/vagy eladnak a meglévő portfóliójukból, megállíthatják az ingatlanpiac eddigi dinamikáját. Ez okozhat lassulást, stagnálást és visszaesést is: egy több változós képlet.


Ha szeretnéd nyomon követni az ingatlanpiacot érintő változásokat, aktualitásokat, kövesd folyamatosan frissülő blogunkat, ahol változatos témákkal várunk.

Amennyiben bármilyen kérdésed merül fel, szívesen állunk rendelkezésedre elérhetőségeink bármelyikén.

További blogcikkeink

CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja

CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja 2023-10-30 A „régi szép idők” A megboldogult „szoc.pol”, azaz szociálpolitikai kedvezmény idejében a finanszírozás mértéke kevésbé volt mérvadó,
Bővebben

Emberi kapcsolat a természettel: a biofilia a modern építészet és design inspirációja

A biofilia az emberi lények veleszületett hajlama és vágya a természeti környezethez való kapcsolatra. Az emberek millió évnyi evolúciója során szoros köteléket alakítottak ki a természettel, és ez a kapcsolat
Bővebben

A kert, mint értéknövelő beruházás

Tavasszal mindenki próbál minél több időt a szabadban tölteni a téli időszak után. A kertes ingatlannal rendelkezők igyekeznek rendezni a kertjüket, készülve a grill partikra, vagy éppen lehetőséget teremtve a
Bővebben

Érdemes most ingatlanba fektetni?

Az mindenki számára ismeretes, hogy az elmúlt években hatalmas ingatlanboom ment végbe Magyarországon, melynek vége ősszel már sejthető volt, mostanra azonban egészen biztosan bebizonyosodott, hiszen a tranzakciószámok a COVID 1.
Bővebben
hogyan-ertekesitsuk-ingatlanunkat-fekezo-piacon

Hogyan értékesítsük ingatlanunkat a fékező piacon?

Az elmúlt évek eladói piacában könnyű dolgunk volt az ingatlan értékesítéssel, de mára már kevés lehet a puszta szerencsében bízni. Kardinális kérdés az ár, de a „mennyiért” mellett a „hogyan”
Bővebben

Mit hozhat 2023 az ingatlanpiacon?

Közel 10 év után fordulat jeleit mutatja a piac. Az elmúlt időszak viszontagságainak összessége előreláthatólag megfordítja az eladói...
Bővebben

Az ingatlan adás-vétellel kapcsolatban felmerülő költségek

homekey-blog-ingatlanadozas-1

Az ingatlan adás-vétellel kapcsolatban felmerülő költségek

Az ingatlan vásárlassal kapcsolatban felmerülő költségek

Bizonyára mindenki tisztában van azzal, hogy ingatlan vásárlásakor a vételár megfizetését követően további költségeink, kiadásaink merülnek fel. A pontosság kedvéért ezeket szeretnénk bemutatni, milyen plusz költségekkel jár, hogy lakástulajdonosok lettünk.

A hitelfelvétel költségeivel úgy hisszük, mindnyájan tisztában vagyunk. Nézzük mire kell számítanunk, ha az ingatlan hivatalosan is a tulajdonunkba került:

Vagyonszerzési illeték: 

Magyarországon hatályos jogszabályok szerint, az új ingatlanunk vételára után be kell fizetni a kasszába az alap esetben 4% -os vagyonszerzési illetéket. Ez egy 40 millió forintos ingatlan vételárnál 1,6 millió forint többletköltséget jelent. Ha szeretne többet megtudni a jelenlegi ingatlan árak alakulásáról, itt megteheti.

Lehetőségünk van a ránk kirótt illetéket csökkenteni az alábbiak szerint:

Amennyiben az ingatlan vételekor egyidejűleg CSOK-ot is igénylünk, ebben az esetben mentesülünk az illetékfizetési kötelezettségünk alól. (jelenleg 2022. december31-ig) CSOK-ról részletesebben korábbi cikkünkben olvashat ide kattintva.
Mentesség jár az illetékfizetési kötelezettség alól, ha az ingatlanügylet házastársak vagy közeli hozzátartozók egymás közötti cseréje, illetve ajándékozás vagy adásvétel útján jön létre.

A 35 év alattiak illetékkedvezménye az első lakás vásárlásakor igényelhető, ha az ingatlan összértéke nem haladja meg a 15 millió forintot. (kizárólag a 15 millió ft-ot nem meghaladó vételár esetén érvényesíthető) A kedvezmény tulajdoni hányad megszerzésekor is igénybe vehető. Az illeték kedvezmény 50%-os – praktikusan 4% helyett 2%-ot kell fizetni a tulajdonszerzés után.

Első ingatlan vásárlásakor 12 havi részletfizetés is választható a vételártól és életkortól függetlenül, de ezt külön kérvényezni kell. A mentesség, kedvezmény, részletfizetés iránti kérelmet a B400-as NAV adatlapon kell kérni.

Ha saját ingatlanunkat értékesítjük, akkor sincs ez másképp. Adót kell fizetnünk az eladott ingatlan után származó jövedelmünkből.
Ha valakinek több a költsége egy lakás eladásával kapcsolatosan, mint a bevétele, akkor nem származik jövedelme belőle, tehát ingatlanadót sem kell értelemszerűen fizetnie utána.

homekey-blog-ingatlanadozas-2
Az értékesített ingatlan szerzésének az időpontja:
A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.
A bevétel:
A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Amennyiben eladod, azaz értékesíted az ingatlant, akkor a bevétel az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár.
A költség:
A lakás eladásából származó bevételből levonható költségek a következők. Másképpen úgy is fogalmazhatunk, hogy az adóalap az alábbiakkal csökkenthető:

-a megszerzésre fordított összeg, vagyis vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adásvételi érték
-a megszerzéssel összefüggő más kiadások pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték
-az értéknövelő beruházások pl. fűtéskorszerűsítés, modernizálás, szigetelés stb. költségei
-az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások pl. ingatlanközvetítő díja, home staging díja, ingatlan eladási tanácsadó díja, hirdetési költség, fotózás díja
Leegyszerűsítve: Jövedelem = Bevétel – Költség

De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az eladó tulajdonában. Ennek a hivatalos megnevezése a tulajdonban tartás figyelembevétele. Amennyiben a szerzéstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána.
Ellenkező esetben, az ingatlan adó mértéke 15%. Az 5 éves szabályt figyelembe véve úgy, hogy:
a 0. és 1. adóévben  a jövedelem a számított összeg 100%-a. A vásárlást követő 2. évtől a 90%-a, 3. évtől a 60%-a, 4 évtől a 30%-a és a fentiekhez igazodva az 5. tulajdonban tartott évtől nem terheli adó.

Az ingatlan utáni adózást mindig az adóbevalláskor kell jelenteni és megfizetni. Például egy 2021. júniusában értékesített ingatlan után az adót, 2022. év elején az előző évi adóbevalláskor kell bejelenteni és megfizetni a terhet. Fontos megjegyezni, hogy ez nem történik automatikusan, és az adóhatóság bírságot szabhat ki a mulasztás miatt, akár évekkel később is.

Fontos megjegyezni:
Sok befektető gondolja úgy, hogy az ingatlan adás-vételt magánszemélyként bonyolítja le, mert egy-két ingatlan vonatkozásában ez „nem számít üzletszerű tevékenységnek”. Viszont az adóhatóság nem a sorozatosság elve alapján minősíti a tevékenységet, hanem annak jellege szerint. Így ezt figyelembe véve, azoknak lehet a fenti megállapítással gondja, aki azt feltételezi, hogy egy-két ingatlan ügylet lebonyolítása magánszemélyként is megállja a helyét.

Reméljük, sikerült pontosítani az ingatlan szerzése és eladása kapcsán felmerülő kötelező terheket.
Így vásárlás, eladás előtt pontosan ki tudod számítani, mekkora illetéket, illetve adót vagy köteles fizetni magánszemélyként.

Jelen cikkünk nem tért ki a az üzletszerűen és a cégként történő ingatlanvásárlás és eladás adó-és illetékvonzataira, de szívesen segítünk eligazodni, amennyiben ilyen jellegű tanácsadásra van szükséged, jelezd itt és visszahívunk.

homekey-blog-ingatlanadozas-3

    •  

     

További blogcikkeink

CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja

CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja 2023-10-30 A „régi szép idők” A megboldogult „szoc.pol”, azaz szociálpolitikai kedvezmény idejében a finanszírozás mértéke kevésbé volt mérvadó,
Bővebben

Emberi kapcsolat a természettel: a biofilia a modern építészet és design inspirációja

A biofilia az emberi lények veleszületett hajlama és vágya a természeti környezethez való kapcsolatra. Az emberek millió évnyi evolúciója során szoros köteléket alakítottak ki a természettel, és ez a kapcsolat
Bővebben

A kert, mint értéknövelő beruházás

Tavasszal mindenki próbál minél több időt a szabadban tölteni a téli időszak után. A kertes ingatlannal rendelkezők igyekeznek rendezni a kertjüket, készülve a grill partikra, vagy éppen lehetőséget teremtve a
Bővebben

Érdemes most ingatlanba fektetni?

Az mindenki számára ismeretes, hogy az elmúlt években hatalmas ingatlanboom ment végbe Magyarországon, melynek vége ősszel már sejthető volt, mostanra azonban egészen biztosan bebizonyosodott, hiszen a tranzakciószámok a COVID 1.
Bővebben
hogyan-ertekesitsuk-ingatlanunkat-fekezo-piacon

Hogyan értékesítsük ingatlanunkat a fékező piacon?

Az elmúlt évek eladói piacában könnyű dolgunk volt az ingatlan értékesítéssel, de mára már kevés lehet a puszta szerencsében bízni. Kardinális kérdés az ár, de a „mennyiért” mellett a „hogyan”
Bővebben

Mit hozhat 2023 az ingatlanpiacon?

Közel 10 év után fordulat jeleit mutatja a piac. Az elmúlt időszak viszontagságainak összessége előreláthatólag megfordítja az eladói...
Bővebben

Ingatlanpiaci kisokos: III. rész

homekey-ingatlanpiaci-kisokos-alapfogalmak-1

Ingatlanpiaci kisokos: III. rész

Okosodjunk együtt – hasznos alapfogalmak az ingatlanpiac világából

Jelentjük, az ingatlanpiaccal kapcsolatos fogalomdömping végére értünk: ha átfutod ezzel a mostani cikkünkkel együtt az előző kettőt is (ezt és ezt), akkor igazi „feketeöves” leszel az ingatlanos definíciók terén.  A jó hír, hogy ABC-sorrendben van az összes, így nem kell sokat böngészned, ha egy konkrét tételre vagy kíváncsi.

Ingatlanpiaci alapfogalmak: „K” betűs definíciók

  • Kaució
    ezt néhányan tévesen „kaukcióként” ismerik, de valójában a „kaució” a helyes. Nem pazarolunk rá túl sok helyet a cikkünkben, valószínűleg a legtöbben tisztában vagytok jelentésével: anyagi biztosítékot értünk alatta.
  • Kizárólagos használati jog

Ez társasházak esetén lehet esetleg érdekes, ugyanis magában foglalja, hogy az egyes helyiségek (például parkolók, tárolók) használatára mely lakó jogosult.

  • Kezesség
    Aki kezességet vállal, az azt vállalja, hogy ha a kötelezett nem teljesíti a fizetést időben, akkor ő maga fog gondoskodni az anyagiakról helyette. Ennek akkor kell bekövetkeznie, ha a jogosult felszólítja őt a teljesítésre. Fontos lehet még, hogy a kezes kötelezettsége nem válhat később sem terhesebbé, mint amilyen az a szerződés megkötésekor volt. Arra mindenképp figyeljetek, hogy a kezes nem egyenlő az adóstárssal: utóbbi javíthat az adós hitelminősítésén és a bank azonnal követelheti tőle az adósságot, míg a kezesen nem minden esetben.
  • Komfortfokozatok

Többször hallani ingatlanok kapcsán az „összkomfortos” kifejezést – viszont a tisztánlátás végett nem árt, ha tudjátok, mit is takarnak tulajdonképpen az egyes komfortfokozatok.

  • Összkomfortos: Egy ingatlan akkor számít összkomfortosnak, ha rendelkezik ivóvíz- és melegvízellátással, központi fűtéssel és teljes közművességgel, fürdőszobával, WC-vel, konyhával, valamint legalább 1 olyan lakószobával, mely meghaladja a 12 négyzetmétert.
  • Komfortos: Egy komfortos ingatlan annyiban különbözik összkomfortos „társától”, hogy ebben az esetben a fűtés lehet egyedi megoldás is, nem kell központinak lennie.
  • Félkomfortos: Egy ilyen ingatlan alapterülete nagyobb, mint 12 négyzetméter, rendelkezik lakószobával, fürdőszobával vagy WC-vel, egyedi fűtéses, valamint minimum a villany és a melegvíz közművesített.
  • Komfort nélküli: Egy komfort nélküli lakás alapterülete szintén meghaladja a 12 négyzetmétert, lakószobával, WC-vel és főzőhelyiséggel rendelkezik, egyedi fűtéses és biztosított a vízvétel lehetősége.
  • Közös tulajdon

Ez a fogalom elég beszédes: azt az állapotot jelöli, amikor egy ingatlan tulajdonjoga több személyt illet meg, meghatározott hányadok szerint. Ezek a tulajdoni hányadok természetesen lehetnek eltérőek is – a tulajdonostársakat az ingatlan hasznai és kötelezettségei is a tulajdoni hányaduk arányában illetik meg.

  • Loftlakás

A loft ingatlanrend története egészen az 1970-es évekig nyúlik vissza, ekkor indult Angliából. Ezek a lakások olyan minimalista lakások, melyek korábban gyárak, raktárak vagy üzemek voltak – ebből adódóan általában óriási egybefüggő terek találhatók ezekben az indusztriális stílusú otthonokban, hatalmas ablakokkal.

  • Loggia

Biztos sokan találkoztatok már több loggia látványával is: ezek azok az erkély jellegű elemek, amelyek nem ugranak ki a fal síkjából, az épület homlokzatához képest befelé helyezkednek el. Általában oldalt zártak, fedettek.

  • Manzárdlakás

A manzárd tulajdonképpen egy tetőtípus, amely jóval nagyobb teret hoz létre a padláson, mint a hagyományos tetők, így könnyebben lehet ezt a teret (akár a teljes alapterületét) otthonná alakítani. Mielőtt azonban manzárdtető építésére adnád a fejed, mindenképp érdeklődj a helyi építési szabályzatról, ugyanis egyes településeken nem engedélyezik azt! További érdekesség, hogy a manzárdtető ötlete a Louvre építészének pattant ki a fejéből.

  • Művelés alól kivett terület

Az ilyen területek mentesülnek a termőföld védelméről szóló törvény alól, ami azt jelenti, hogy nem kell rajtuk az adott művelési ágnak megfelelő termelést végezni (és nem kell feltétlenül megakadályozni a gyomnövények terjedését sem). Ezekre a területekre más beépíthetőségi szabályok vonatkoznak, így értékük – elhelyezkedésük függvényében – akár a többszörösére is nőhet.

  • Nöl

Ez egyfajta területmértékegység: négy szögöl. 1 nöl 3,6 négyzetméternek felel meg.

  • Nyeles telek

Egy nyeles telket úgy kell elképzelni, hogy a telek érdemi része az utcáról egy vékony „nyúlványon” keresztül közelíthető meg, ez a „nyél” szolgálja a bejáratot. Egyes településeken nem engedélyezik ilyen telkek létrehozását – ezekben az esetekben a nyelet ún. szolgalmi útként kell leválasztani.

  • OTÉK

Az OTÉK nem más, mint az Országos Településrendezési és Építési Követelmények kifejezés mozaikszava. Fejezeteiben a településrendezés szabályai, követelményei, rendelkezései találhatók a települések léptékétől kezdve egészen az épületszerkezetekig bezárólag.

    •  

    homekey-ingatlanpiaci-kisokos-alapfogalmak-2

  • Övezeti besorolás

Ez a besorolás azt mutatja meg, egy adott földterület milyen mértékben építhető be (ideértve többek között az építménymagasságot és a zöldterületi mutatót is). A besorolás szerint léteznek…

  • lakóterületek (például nagyvárosias, városias, kisvárosias, hegyvidéki kertvárosias területek stb.)
  • vegyes területek (például intézmény-, jelentős zöldfelületű intézmény- és városközponti terület)
  • gazdasági területek (például ipar-, munkahelyi, jelentős zöldfelületű vegyes munkahelyi terület)
  • fejlesztési, ill. tartalékterületek (például infrastrukturális feltételhez kötött fejlesztési terület, városüzemeltetési tartalékterület stb.)
  • egyéb területek (például üdülő-, erdő-, mezőgazdasági, zöldterület)
  • Passzívház

Nevét onnan kapta, hogy egy ilyen házban egyáltalán nincs szükség se aktív fűtésre, se aktív hűtésre. Így gyakorlatilag 80, vagy akár 100% energiát is megtakaríthatnak a lakók itt a hagyományos épületekhez képest. A megtakarítás, példának okáért (a napelemek használatán és a nagy hatékonyságú hőszigetelésen túl), olyan módon történik, hogy a ház a fűtést passzív forrásokból nyeri: a lakók mindennapi tevékenységéből (sütés-főzés, zuhanyzás) vagy a hőszivattyúkból érkező, természetesen előmelegített friss levegőből.

  • Penthouse

A penthouse lakások mindig a legfelső emeleten találhatók, és definíció szerint minimum 4 emeletnek kell alattuk lennie. Alapterületük minimum 100 négyzetméter, melyhez egy minimum feleekkora erkély társul, amely legalább 3 égtáj felé nyitott, panorámás. Ha a szigorú értelemben vesszük, hazánkban meglehetősen kevés valódi penthouse lakás van – olyan viszont, ami ilyesmi lakásra hajaz, már annál több.

  • Stúdiólakás

Figyelem, ez a lakástípus nem keverendő össze a garzonnal (melyről előző cikkünkben írtunk is)! A stúdiólakások általában nagyobb alapterülettel rendelkeznek és egylégterűek – olyannyira, hogy esetenként még a fürdő sincs különválasztva az összes többi helyiségtől.

  • Szintterületi mutató

Ez a mutató adja meg, hogy adott telek esetében a maximális számú szintek összes bruttó területe hogyan aránylik a telek komplett területéhez.

  • SZMSZ

Ahogy a vállalatok életében, a társasházak világában is fontos szerepet játszik az SZMSZ, vagyis a Szervezeti Működési Szabályzat, mely a társasházak működését hivatott koordinálni.

  • Szoba

Mielőtt esetleg azt gondolnátok, ez a definíció önmagától értetődő, le kell szögeznünk, hogy van néhány szabály, amelynek bizony meg kell felelnie egy helyiségnek ahhoz, hogy szobának lehessen azt nevezni.

Egyrészt minimum 8 négyzetméter alapterületűnek kell lennie minimum 190 cm-es belmagassággal; melegpadlóval kell rendelkeznie, fűthetőnek kell lennie, ablakának közterületre/udvarra/kertre/folyosóra kell nyílnia, külső határoló falának minimum 25 cm-es vastagságúnak kell lennie, illetve legalább 1 db 2 méteres egybefüggő falfelülettel is kell rendelkeznie. Nos, ilyen egy valódi szoba a „tankönyv szerint”!

  • Szuterénlakás

Ez a lakás az alagsor- vagy pincelakás, mely padlójának egésze a talaj szintje alatt van. Sokszor akár 30-50%-kal olcsóbban is meg tudjátok őket vásárolni a „nem szuterén társaikhoz” képest, ráadásul a fűtés is költséghatékony tud lenni.  

  • Tulajdoni lap

Egy ingatlanhoz tartozó tulajdoni lap tartalmazza az adott ingatlan adatait (például a helyrajzi számot, a címet, a fekvést, a minősítést, az alapterületet stb.), a tulajdonosok adatait és tulajdoni hányadukat, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános; a Földhivatal online rendszeréből évente kétszer lekérhettek nem hivatalos tulajdoni lap-másolatot.

  • Zálogjog

A zálogjog tulajdonképpen egy dologi hitelbiztosíték, a kölcsön visszafizetésének biztosítéka: célja egy követelésnek a biztosítása egy zálogjoggal megterhelt vagyontárgy (például ingatlan) értéke által. Ezt a jogot az ingatlan nyilvántartásába is be kell jegyezni az illetékes földhivatalnál.

  • Zöldterület-mutató

Egy telekhez tartozó építési szabályzat megszabja, hogy adott teleknél hány százalékos részt kell növényzetnek borítania – ráadásul olyan növényzetnek, amely kapcsolódik az eredeti talajhoz, így például a virágládák nem számítanak bele e területbe.

  • Vagyonszerzési illeték

A magyar jogszabályok szerint a vagyonszerzések után illetéket kell fizetni – nincs ez másképp ingatlanvásárlás esetén sem, amivel hozzájárul a vevő (többek között) az ügylettel kapcsolatos feladatok finanszírozásához. Ingatlanvásárlás esetében ez az illeték alapesetben a vételár 4%-a.

  • Visszavásárlási jog

Az adásvételi szerződésbe bele lehet foglalni a visszavásárlási jogot is, melyet maximum 5 évre lehet kikötni. Ilyenkor a visszavásárlási árnak meg kell felelnie az eredeti vételárnak – azonban, ha értéknövelő beruházás zajlott az ingatlanban vagy épp ellenkezőleg, értékcsökkenés történt az időközi romlásból fakadóan, ez az ár változhat visszavásárlás során.

    •  

    homekey-ingatlanpiaci-kisokos-alapfogalmak-3

Kisokosunk végére értünk. Ha úgy gondolod, a fogalmakat átolvasva maradt még benned hiányérzet, vagy van olyan definíció, amelyről többet megtudnál szakértői szemmel, mégis érthetően megfogalmazva, szólj nekünk bátran!

További blogcikkeink

CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja

CSOK + avagy a gyermekvállalás, mint a fiatalok lakásszerzésének egyetlen járható útja 2023-10-30 A „régi szép idők” A megboldogult „szoc.pol”, azaz szociálpolitikai kedvezmény idejében a finanszírozás mértéke kevésbé volt mérvadó,
Bővebben

Emberi kapcsolat a természettel: a biofilia a modern építészet és design inspirációja

A biofilia az emberi lények veleszületett hajlama és vágya a természeti környezethez való kapcsolatra. Az emberek millió évnyi evolúciója során szoros köteléket alakítottak ki a természettel, és ez a kapcsolat
Bővebben

A kert, mint értéknövelő beruházás

Tavasszal mindenki próbál minél több időt a szabadban tölteni a téli időszak után. A kertes ingatlannal rendelkezők igyekeznek rendezni a kertjüket, készülve a grill partikra, vagy éppen lehetőséget teremtve a
Bővebben

Érdemes most ingatlanba fektetni?

Az mindenki számára ismeretes, hogy az elmúlt években hatalmas ingatlanboom ment végbe Magyarországon, melynek vége ősszel már sejthető volt, mostanra azonban egészen biztosan bebizonyosodott, hiszen a tranzakciószámok a COVID 1.
Bővebben
hogyan-ertekesitsuk-ingatlanunkat-fekezo-piacon

Hogyan értékesítsük ingatlanunkat a fékező piacon?

Az elmúlt évek eladói piacában könnyű dolgunk volt az ingatlan értékesítéssel, de mára már kevés lehet a puszta szerencsében bízni. Kardinális kérdés az ár, de a „mennyiért” mellett a „hogyan”
Bővebben

Mit hozhat 2023 az ingatlanpiacon?

Közel 10 év után fordulat jeleit mutatja a piac. Az elmúlt időszak viszontagságainak összessége előreláthatólag megfordítja az eladói...
Bővebben

Otthonkeresés Budapest környékén: a terjeszkedő agglomeráció a megoldás?

homekey-agglomeracio-3

Otthonkeresés Budapest környékén: a terjeszkedő agglomeráció a megoldás?

A főváros pezsgő élete és lehetőségei sok lakásvásárlás előtt álló fiatal számára vonzóak – ellentétben a budapesti ingatlanárakkal. Ha ismerős a helyzet, talán benned is felmerült már megoldásként az agglomerációba költözés. De tényleg jobbak a feltételek a városhatáron kívül? Hogyan fejlődik az agglomeráció, mit érdemes mérlegelni? Ebben a cikkben a Budapest-környéki lakhatási helyzetet vesszük górcső alá.

A népszerűség oka az anyagi nehézség?

Az átlagjövedelemből és az ingatlanárakból könnyen kiszámolható, hogy az életüket most megalapozó, első saját otthont kereső fiataloknak nincs egyszerű dolguk, ha a fővárosban szeretnének letelepedni. Az otthonteremtési támogatás nélkül szinte lehetetlen, de sokaknak az önerő előteremtése is gondot okoz.

Nekik lehet jó hír, hogy tervben van a jelenlegi 20%-os önerő 10%-ra csökkentése, persze ennek is megvan az árnyoldala:

  • Így 80% helyett az ingatlan árának 90%-át fogja hitelből fedezni.
  • Ez pedig hosszabb futamidőben és a havi törlesztőrészlet emelkedésében fog megmutatkozni.
  • Ami akár azt is eredményezheti, hogy a jövedelmét figyelembe véve nem tud majd élni a 10%-os önerő lehetőségével.

A korlátozott anyagi források problémájára kompromisszumos megoldást kell találnunk, ami sok esetben a belvárostól, vagy akár a városhatártól való távolodás lehet.

    •  

    homekey-agglomeracio-2

Az agglomeráció nem csak a fiatalok célpontja

Az elmúlt 6 évben Budapest népessége folyamatos csökkenést mutatott, míg a környező településeken ezzel párhuzamosan egyre nőtt a lakosság száma. Ez azt jelenti, hogy nemcsak első otthont keresők költöznek az agglomerációba, hanem a korábban Budapesten élők is szívesen váltanak városhatáron kívüli ingatlanra. A tendencia oka azonban nemcsak a budapesti használt ingatlanok négyzetméterárainak drasztikus emelkedésében keresendő:

  • Sokan használják ki az építkezésre igénybe vehető kedvező állami támogatásokat, és vásárolnak telket a külső területeken.
  • Sok családot hívogat a kellemes légkör, a tágas udvar, valamint a fővároshoz képest igényesebb és nyugodtabb környezet.
  • Ráadásul a pandémia miatt is sokan adták fel fővárosi életüket a home office adta lehetőségek, az olcsóbb megélhetés és a saját kert kényelme miatt.
    •  

    homekey-agglomeracio-1

A folyamat nem áll meg

A fenti okoknak köszönhetően az agglomeráció dinamikusan fejlődik, amely megmutatkozik a települések lélekszámának és területének növekedésében. Egyes települések, mint például Göd vagy Halásztelek népessége az elmúlt 10 évben 20% feletti növekedést produkált. A földrajzi terjeszkedés pedig esetenként akár a megyehatár közelébe is elérhet, hiszen minél távolabb megyünk a fővárostól, annál kedvezőbbek az árak.

Persze ebben az esetben már aligha számolhatunk az agglomeráció két fő vonzerejével:

  • a főváros elérhető távolságával
  • kedvező ingatlanárak mellett.

Úgy tűnik, hogy az agglomeráció fejlődésével a kedvező ár-lokáció-állapot hármasból továbbra is csak kettő választható, viszont érdemes megjegyezni, hogy a feltételek nem mindenhol változnak azonos ütemben. Megfontolandó továbbá az is, hogy telket vagy ingatlant szeretnénk vásárolni: könnyen lehet, hogy egy kicsit távolabb vagy más településen keresgélve ugyanazért a vételárért már ház is áll a telken. Ha a budapesti ingatlanok nem jöhetnek szóba, de szeretnénk a főváros vonzáskörzetében maradni, akkor érdemes több különböző településen is szétnézni ingatlan- vagy telekvásárlás előtt, mert biztosan találunk olyat, ami a számunkra legfontosabb szempontok szerint kedvező választás lesz.

Ha otthonkeresés előtt állsz és úgy érzed, jól jönne egy segítő kéz, aki a társad lesz az információrengetegben való eligazodásban, szólj nekünk bátran, és megtaláljuk együtt álmaid házát vagy lakását!

    •  

    homekey-agglomeracio-3