Közel 10 év után fordulat jeleit mutatja a piac. Az elmúlt időszak viszontagságainak összessége előreláthatólag megfordítja az eladói piacot és várhatóan újra a vevők kerülnek nyeregbe, ami gyorsabban és drasztikusabban történik meg, mint azt korábbi cikkünkben gondoltuk.
Az egekbe szökő infláció konzervatív monetáris és fiskális politikát hozott, és a jegybanki szigorítással párhuzamosan a lakáshitelek kamatai is megtöbbszöröződtek az idei évben.
A jelenlegi 10%-hoz közelítő lakáshitel kamattal a potenciális vevők közül már többen meggondolják magukat és kivárnak, így csökken a fizetőképes kereslet. Ezt a hatást csak felerősíti, hogy szűkül az állami támogatások köre, így felértékelődik a saját tőke szerepe.
Az infláció miatt a jövő évben a reáljövedelmek eddigi növekedése is drasztikusan csökkenhet, így a háztartások kasszájában kisebb összeg marad, amit hiteltörlesztésre fordítanak, miután a megemelkedett közüzemi díjakat és folyamatosan növekvő bevásárlásokat kifizetik, hiszen ezt a mértékű inflációt a munkáltatók nem képesek követni.
A „rezsidémon” hatásai
Az energiaválságnak van még egy jelentős mértékben érezhető hatása a piacra, mégpedig a nem energiahatékony, korszerűtlen ingatlanok értékesíthetőségére. Ezen ingatlanok hátrányba kerültek mind az eladó, mind pedig a kiadó ingatlanok körében. Míg az eladók kénytelenek jobb esetben is nagyobb alkura számítani, addig a kiadásra szánt ingatlanok bérleti díjánál már a legtöbben a rezsivel együtt kalkulálnak. Így a magas fenntartási költségű ingatlanok egyaránt nehezen eladhatóak és kiadhatóak. Ezen nem segít, hogy a korszerűsítés, felújítás továbbra is költséges, mind a nyersanyag, mind a munkaerő tekintetében. Így jelentős ráfordítást jelent, amivel a piac szereplői nem kalkulálnak, legtöbben egyszerűen kizárják az érdeklődésükből a ráfordítást igénylő ingatlanokat. A jelenlegi körülmények közt képtelenség még hozzávetőleges pontossággal is megbecsülni, hogy mibe fog kerülni rendbehozataluk.
Mit hoz a jövő?
A vásárlóerő csökkenése mellett kimutatható egy folyamatosan növekvő kínálat, melynek jelenlegi mértéke még nem mérvadó, de a jövőben jelentősebb elmozdulás várható.
2023-ban, amennyiben véget ér a moratórium, növekvő fizetésképtelenségre lehet számítani, ami kényszerértékesítéseket is hozhat maga után. Azok a háztartások, akik nem fogják tudni fenntartani az ingatlant a növekvő energiaárak vagy éppen a növekvő törlesztőrészletek okán, szintén kénytelenek lesznek értékesíteni ingatlanjaikat, így a kínálat tovább fog nőni, ráadásul olyan szereplőkkel, akik jelentősebb árengedményre is hajlandóak lesznek. Mindez természetesen tovább hajtja a kereslet-kínálat eltolódását a vevők irányába.
Az egyre növekvő alkupotenciál már most is látható a piacon, az ország különböző részei eltérő potenciállal rendelkeznek, így például a lecsengeni látszó COVID kapcsán az agglomeráció népszerűsége csökken, ezzel egy időben Budapest belvárosa újra felerősödik.
Összességében 2022-ben 10-15%-os visszaesést prognosztizálnak az adás-vételek számában, a legfrissebb adatok alapján azonban ennél sokkal drasztikusabb a megtorpanás, egyes elemzések szerint 40%-kal is csökkent a tranzakciószám, ha pillanatnyi és nem egész éves adatot vizsgálunk.
Korai azért még a piacot temetni!
2023-ban várhatóan a forgalomcsökkenés folytatódik, az árak alakulásában azonban sok múlik az Európai Uniós források megérkezésén, ettől függhet, hogy csak nominális vagy valós csökkenés fog bekövetkezni. Ezzel összefüggésben, amennyiben a korábban említett kivezetett állami támogatások helyére újak érkeznek, az segíthet a piac dinamikáján.
A vészjósló előrejelzések után fontos megemlíteni, hogy mindentől függetlenül – az MNB adatok alapján – 2022-ben így is országos átlagban két számjegyű drágulás látható az ingatlanpiacon, viszont 2023-ra stagnálást, bizonyos esetekben az árak csökkenését várjuk.
Véleményem szerint a jövő üzenetei az energiahatékonyság és fenntarthatóság, melyek pár éve csak hangzatos szavaknak tűnhettek, mára viszont mindennapjaink részévé váltak, nem csak a rezsifizetés kapcsán.
Ha ingatlanpiaci kérdéseidre szeretnél szakszerű választ kapni megbízható piaci szereplőktől, keress minket bátran: szívesen állunk a rendelkezésedre!
