A normalizálódás küszöbén, a sokadik Covid hullám után és annak endémiává szelídülése közepette rendkívüli események történtek az elmúlt hetekben Európában és hazánkban, melyek hatását valószínűleg a hazai ingatlanpiacon is meg fogjuk érezni. Már jelenleg markánsan befolyásolja a hazai piac alakulását a Kelet- európai háborús konfliktus. További biztos változást von maga után a Forint helyzete a külföldi devizákhoz képest, illetve a március 23.-tól érvénybe lépett 100 bázispontos (1%) jegybanki alapkamat emelés. A jegybank inflációs várakozása sem túl biztató a jövőre nézve. Cikkünkben ezeket a tényezőket, és várható hatásukat a magyarországi ingatlanpiacra vesszük górcső alá.
Kelet- európai fegyveres konfliktus:
Nem érdemes jóslásba bocsátkozni, milyen mértékű visszaesést és milyen fokú anyagi veszteséget könyvelhetünk el a kialakult helyzetből adódóan. Ami biztos, európai szinten és hazai viszonylatban is óriási a bizonytalanság. Jelenleg lassul az ingatlan szektor, időszakosan visszaestek a tranzakciók és szinte kézzel fogható a kétség mind az eladói, mind a vevői oldalon. Mivel elég nehéz az orosz – ukrán konfliktust politikai állásfoglalás nélkül elemezni, nem is mennénk bele részletesebben. A kialakult helyzet miatt Oroszországgal szemben számos szankciót vezettek be, melyre válaszul a régió olaj- és gázfüggőségét kihasználva igyekszik tompítani anyagi veszteségeit. Ez a világon mindenhol a benzin- és gázolaj drasztikus drágulását vonja maga után, melynek hatásait minden ország egyénileg igyekszik mitigálni, hazánkban például az árplafon bevezetésével. Az Európai Unió az orosz gázfüggőségtől próbál szabadulni. Vélhető, hogy a jelenlegi események gazdasági vonzatait majd csak a jövőben fogjuk megérezni a szektoron, a jelenlegi árazáson még nem érezhetők. Az ingatlanpiac, ellentétben az építőipari anyagok, vagy a fogyasztási cikkek piacával, kevésbé volatilis szektor- az árak változása egy későbbi időpontban realizálódik.
Az ingatlanpiacot érintő hazai hatások:
Három szinte elválaszthatatlan, meghatározó mutató az infláció, a jegybanki alapkamat és a devizaárfolyam. Az MNB frissen közzétett jelentése szerint az idei évben várható infláció 7,5-9,8% közé emelkedik. Ez a várakozás 2021 decemberében mindössze 5% volt. Ezt az emelkedést a jegybanki alapkamat emelésével tudja a monetáris tanács némileg kordában tartani és szabályozni.
Az MNB idén nem először emelt az irányadó kamaton, legutóbb múlt héten száz bázisponttal, 4,4 százalékra. A piac jelenleg további emelésre vagy emelésekre is számít a jövőben. Nem segít a helyzeten, hogy a Forint árfolyama március elején az inflációs adatokra és háborús bizonytalanságokra reagálva nagyot romlott, rövid időre bár, de megközelítette a 400 Forintot 1 Euro piaci árfolyama. A kamatemelés és a háborús helyzettől való aggodalom mérséklődése a deviza piacon is megtette a hatását, következtében a Forint jelentősen erősödött, a március utolsó hetében 367 HUF / EUR árfolyamon is jegyeztek.
És akkor nézzük miként befolyásolják a fent leírt tényezők a hazai ingatlanpiacot:
Az üzemanyag ár változás, illetve az árkorlát megszüntetése a kereskedelmi gépjárművekre vélhetően több szektorban, így az építőiparban is dráguláshoz vezet, hiszen az eddigi 480 Forintos literenkénti ár helyett jelentős drágulással kell számolniuk a szállítmányozás során.
Ezen felül a hitelek drágulása jelentősen befolyásolja az ingatlanpiac alakulását. A lakossági jelzálogpiacon elérhető hitelkamatokat a jegybanki alapkamat emelés szintén növeli, amit csak tetőzni fog a Zöld Otthon Program keretének kifogyása és számos támogatás év végi kivezetése. Jelenleg nagyságrendileg 5,5 – 6 % közötti kamattal tudunk hitelhez jutni, ami még a mostani kamatemelés előtti számokat tükrözi. Amennyiben továbbra is tartósan emelkednek a hitelkamatok, csökkeni fog a vásárlási kedv, illetve szűkül azoknak a köre, akik jelzáloghitelhez juthatnak.
A másik oldalon a mostani kamatkörnyezetben nem feltétlen fognak már ingatlanba „menekülni” a befektetők, mert pl.: a PMÁP 7%-hoz közelítő „biztonságos” kamata már alternatíva lehet úgy, hogy az ingatlanok exponenciális áremelkedésével a megtérülés lassult. Budapesten sokszor már 5% alatti, viszont a vidéki nagyvárosokban még mindig elérhető a biztonságos hozamszint feletti megtérülés. Jelenleg a stagfláció, vagyis a nagymértékű infláció okozta gazdasági lassulás szakaszát éljük meg, ami könnyen recesszióba fordulhat, ezért is lesz nagy jelentősége, hogy a háború milyen mértékű gazdasági következményekkel éri majd el hazánkat. Bízunk benne, hogy a mihamarabbi békekötés után.
Összegzés:
Összegezve a közelmúltban az ingatlanpiacot ért közvetlen és közvetett hatásokat, mindenképp számítanunk kell változásra. A piaci hangulat véleményünk szerint változó, de miután az ingatlanpiac egy tipikusan lassan reagáló szektor, a jelenlegi történések hatásai majd csak a jövőben lesznek érezhetőek.
A hitelkamatok emelkedése és a támogatások év végi kivezetése mindenképp a keresleti oldal visszaesését jelentheti, továbbá az új építésű ingatlanok átadásának számát is csökkenteni fogja, így a kínálati oldalon is várható csökkenés. Ennek további indikátora az alapanyagok állandósult drágulása, amihez a korábban említett üzemanyagár és devizaárfolyam mellett hozzájárul az ukrán import hiánya, többek között faanyag és csempegyártás, nem beszélve a jelentős munkaerőről, melyet a Kárpátaljáról ingázók kiesése okoz.
Az említett hatásoknak, tehát a drágább hiteleknek, drágább építőanyagoknak (növekvő ingatlanáraknak) és magas inflációnak könnyen lehet az az eredménye, hogy a kereslet-kínálat aránya elcsúszik és felborul a piaci egyensúly. Itt lesz jelentősége a befektetők reakciójának, akik, ha vonzóbb alternatívát találnak és nem fektetnek be és/vagy eladnak a meglévő portfóliójukból, megállíthatják az ingatlanpiac eddigi dinamikáját. Ez okozhat lassulást, stagnálást és visszaesést is: egy több változós képlet.
Ha szeretnéd nyomon követni az ingatlanpiacot érintő változásokat, aktualitásokat, kövesd folyamatosan frissülő blogunkat, ahol változatos témákkal várunk.
Amennyiben bármilyen kérdésed merül fel, szívesen állunk rendelkezésedre elérhetőségeink bármelyikén.
