Érdemes most ingatlanba fektetni? – avagy mivel kalkulál egy ingatlanbefektető.
Az mindenki számára ismeretes, hogy az elmúlt években hatalmas ingatlanboom ment végbe Magyarországon, melynek vége ősszel már sejthető volt, mostanra azonban egészen biztosan bebizonyosodott, hiszen a tranzakciószámok a COVID 1. hulláma alatt mért adatok alá estek.
Mi a visszaesés oka?
Ennek részben oka, hogy a BIRS (leegyszerűsítve ez az a kamat, mely egy átlagos 10 éves futamidejű jelzáloghitel kamatát mutatja), ami 2016. óta jellemzően 3% alatt volt (a mélyponton 1,24%, ekkor a szerencsések még a banki felárral együtt is 2,5%-2,9% között jutottak hitelhez), tavaly ősszel elérte a 11%-ot, amivel kéziféket húzott a hitelezésnek. Ez az adat mára 7,85%-ra konszolidálódott, de a piac beindításához ez még mindig nagyon magas szám. Ezek mellett az ismert támogatások nagy része is kivezetésre került vagy megdrágult, mely tovább súlyosbítja a helyzetet.
Erre mondhatnánk, hogy igen ám, de majd én eladom készpénzes vevőnek az ingatlanom. Azért lássuk be, hogy amennyiben Budapesten és agglomerációban szeretnénk ingatlant eladni, akkor eléggé leszűkül a piacunk, ha várjuk a vevőnket, akinek 100 milliós nagyságrendű a számlaegyenlege.
Itt el is értünk a témánkhoz, hogy akiknek viszont valóban van ennyi, vagy legalábbis van befektetni való több tíz milliós megtakarítása, milyen szempontokat vesz figyelembe?!
Mit számol a befektető?
A rövid válaszunk, hogy megtérülést, de ennél kicsit árnyaltabb a kérdés.
Az értékbecslések során elsősorban abból indulunk ki, hogy ha ez a befektető nem tesz semmit a pénzével, akkor mennyi kockázatmentes hozamot tud realizálni? Erre segítségünkre van a 10 éves állampapírok referenciahozama. Ez az adat az elmúlt jó pár évben 2% körül volt, ami arra ösztönözte a befektetőket, hogy kockáztassanak, mert ezzel a hozammal még csak az inflációt sem érik el. Itt jön a képbe, hogy mi az a felár, amiért hajlandóak kockázatot vállalni a befektetők? Ez, ami már egy igen szubjektív dolog, de azt lehet mondani, hogy 2020. óta átlagosan ez a hozam 5-6% volt, tehát az egyszerűség kedvéért mondjuk azt, hogy 3-4% felár volt szükséges a kockázatmentes hozamon felül ahhoz, hogy a befektetők kockáztassák a pénzüket és a kényelmes állampapír helyett ingatlant vegyenek és lemondjanak a likviditás kényelméről is, hiszen szükség esetén egy ingatant veszteség nélkül nehezebb pénzé tenni, mint eladni egy állampapírt. A világ viszont változott, jött a COVID, az Ukrán konfliktus és az infláció. A fent említett hitelkamatok elszálltak, vele együtt viszont a kockázatmentes állampapírhozamok az említett 2%-ból egészen 11%-ig meneteltek. Itt visszatérünk a fent elkezdett példánkhoz, ahol is megállapítottuk, hogy ehhez a kockázatmentes hozamhoz adjuk hozzá a kockázati felárat, ami jelen esetben szintén az egyszerűség kedvéért legyen a fent említett 3-4%, így a racionális befektető 15% körüli hozamot vár el hosszútávon azért, hogy ma ingatlanba fektessen. A tavalyi árazás nagyságrendileg olyan 5% hozammal kecsegtet, amin tud segíteni a sztenderd bérbeadás helyett mondjuk egy rövidtávú bérbeadás, mint az Airbnb, de a COVID azt is bebizonyította, hogy nem mindig a legmagasabb hozammal kecsegtető megoldás a legkifizetődőbb hosszútávon.
Tehát eljutottunk oda, hogy a befektető a jelen piacon nem jut az általa remélt haszonhoz, nem beszélve, hogy rég kiestek azok a befektetők, akik csak önerővel rendelkeztek és olcsó forrással hitelből vettek befektetésre ingatlant.
Mit tehetnek most?
Jószerivel kihasználva az elmúlt 10 év legalacsonyabb ingatlanpiaci tranzakciószáma okozta bizonytalanságot, igyekeznek az átlagnál jóval jelentősebb alkuval elérni azt a hasznot, amiért hajlandóak még ezen a piacon is a szektorba fektetni.
Tovább rontja a helyzetet, hogy az albérleti díjak jó eséllyel már tetőztek, így a befektetők nem várhatnak egy exponenciálisan növekvő bérleti díjat sem befektetésük megtérüléséhez.
A befektetők egy másik lehetőség feléledését is várják, ez pedig nem más, mint az ingatlanárverések, ahol bíznak benne, hogy még a jelenlegi alkupozíciójuknál is nyomottabb áron juthatnak ingatlanhoz. Ezt a témát jelen cikkünkben nem szeretnénk kibontani, de befolyásoló tényezőként érdemes megemlíteni.
Merre tovább?
Korábbi cikkünkben már említettük, de az eladóknak továbbra azt javaslom, hogy gondolják át a kapott ajánlatokat jobban, mert nem biztos, hogy a következő vevőjelölt keze már a kilincsen van. A ma megkapott összeggel ő is 10-15% közötti kockázatmentes hozamot tud realizálni, illetve az övéhez hasonló mértékű alkura számíthat, ha vevőként jelenik meg a piacon. Amit még fontos megemlíteni, hogy az elmúlt években jellemző volt az ingatlanok túlárazása, melyet idővel beért a piac és elkelt az ingatlan. Ez sajnos ma már nem működik, így érdemes újraszámolni a kínálati árakat, amennyiben szeretnénk, hogy ingatlanunk elkeljen. Amennyiben szeretné megtudni ingatlana értékét, érdemes ezt szakértő értékbecslőre bíznia, így lesz egy biztos kiindulópontja ingatlanja értékestéséhez.
Van ok az optimizmusra
A jó hír, hogy mára a mélybe zuhant tranzakciós adatok és vevői piac erősödése mellett az is látszódik, hogy a kamatok tetőzése már megtörtént, a kamatvárakozások év végéig további csökkenést prognosztizálnak, így bízunk benne, hogy az inflációs adatok is ezt segítik majd és a jelenlegitől egy kissé élénkebb piac jön. Ezt tovább segítheti, ha elkezdődik majd az építőipari árak legalább csekély szintű konszolidációja.
Amennyiben kérdésed merül fel a témában vagy éppen ingatlanértékestésen gondolkodsz, állunk szíves rendelkezésedre a megadott elérhetőségeinken.
Abban az esetben, ha érdekesnek találtad a cikkünket és szeretnél értesülni a legfrissebb híreinkről, kövess minket a facebookon.
