Az ingatlan adás-vétellel kapcsolatban felmerülő költségek

Bizonyára mindenki tisztában van azzal, hogy ingatlan vásárlásakor a vételár megfizetését követően további költségeink, kiadásaink merülnek fel. A pontosság kedvéért ezeket szeretnénk bemutatni, milyen plusz költségekkel jár, hogy lakástulajdonosok lettünk.

A hitelfelvétel költségeivel úgy hisszük, mindnyájan tisztában vagyunk. Nézzük mire kell számítanunk, ha az ingatlan hivatalosan is a tulajdonunkba került:

Vagyonszerzési illeték: 

Magyarországon hatályos jogszabályok szerint, az új ingatlanunk vételára után be kell fizetni a kasszába az alap esetben 4% -os vagyonszerzési illetéket. Ez egy 40 millió forintos ingatlan vételárnál 1,6 millió forint többletköltséget jelent. Ha szeretne többet megtudni a jelenlegi ingatlan árak alakulásáról, itt megteheti.

Lehetőségünk van a ránk kirótt illetéket csökkenteni az alábbiak szerint:

Amennyiben az ingatlan vételekor egyidejűleg CSOK-ot is igénylünk, ebben az esetben mentesülünk az illetékfizetési kötelezettségünk alól. (jelenleg 2022. december31-ig) CSOK-ról részletesebben korábbi cikkünkben olvashat ide kattintva.
Mentesség jár az illetékfizetési kötelezettség alól, ha az ingatlanügylet házastársak vagy közeli hozzátartozók egymás közötti cseréje, illetve ajándékozás vagy adásvétel útján jön létre.

A 35 év alattiak illetékkedvezménye az első lakás vásárlásakor igényelhető, ha az ingatlan összértéke nem haladja meg a 15 millió forintot. (kizárólag a 15 millió ft-ot nem meghaladó vételár esetén érvényesíthető) A kedvezmény tulajdoni hányad megszerzésekor is igénybe vehető. Az illeték kedvezmény 50%-os – praktikusan 4% helyett 2%-ot kell fizetni a tulajdonszerzés után.

Első ingatlan vásárlásakor 12 havi részletfizetés is választható a vételártól és életkortól függetlenül, de ezt külön kérvényezni kell. A mentesség, kedvezmény, részletfizetés iránti kérelmet a B400-as NAV adatlapon kell kérni.

Ha saját ingatlanunkat értékesítjük, akkor sincs ez másképp. Adót kell fizetnünk az eladott ingatlan után származó jövedelmünkből.
Ha valakinek több a költsége egy lakás eladásával kapcsolatosan, mint a bevétele, akkor nem származik jövedelme belőle, tehát ingatlanadót sem kell értelemszerűen fizetnie utána.

Az értékesített ingatlan szerzésének az időpontja:
A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.
A bevétel:
A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Amennyiben eladod, azaz értékesíted az ingatlant, akkor a bevétel az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár.
A költség:
A lakás eladásából származó bevételből levonható költségek a következők. Másképpen úgy is fogalmazhatunk, hogy az adóalap az alábbiakkal csökkenthető:

-a megszerzésre fordított összeg, vagyis vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adásvételi érték
-a megszerzéssel összefüggő más kiadások pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték
-az értéknövelő beruházások pl. fűtéskorszerűsítés, modernizálás, szigetelés stb. költségei
-az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások pl. ingatlanközvetítő díja, home staging díja, ingatlan eladási tanácsadó díja, hirdetési költség, fotózás díja
Leegyszerűsítve: Jövedelem = Bevétel – Költség

De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az eladó tulajdonában. Ennek a hivatalos megnevezése a tulajdonban tartás figyelembevétele. Amennyiben a szerzéstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána.
Ellenkező esetben, az ingatlan adó mértéke 15%. Az 5 éves szabályt figyelembe véve úgy, hogy:
a 0. és 1. adóévben  a jövedelem a számított összeg 100%-a. A vásárlást követő 2. évtől a 90%-a, 3. évtől a 60%-a, 4 évtől a 30%-a és a fentiekhez igazodva az 5. tulajdonban tartott évtől nem terheli adó.

Az ingatlan utáni adózást mindig az adóbevalláskor kell jelenteni és megfizetni. Például egy 2021. júniusában értékesített ingatlan után az adót, 2022. év elején az előző évi adóbevalláskor kell bejelenteni és megfizetni a terhet. Fontos megjegyezni, hogy ez nem történik automatikusan, és az adóhatóság bírságot szabhat ki a mulasztás miatt, akár évekkel később is.

Fontos megjegyezni:
Sok befektető gondolja úgy, hogy az ingatlan adás-vételt magánszemélyként bonyolítja le, mert egy-két ingatlan vonatkozásában ez „nem számít üzletszerű tevékenységnek”. Viszont az adóhatóság nem a sorozatosság elve alapján minősíti a tevékenységet, hanem annak jellege szerint. Így ezt figyelembe véve, azoknak lehet a fenti megállapítással gondja, aki azt feltételezi, hogy egy-két ingatlan ügylet lebonyolítása magánszemélyként is megállja a helyét.

Reméljük, sikerült pontosítani az ingatlan szerzése és eladása kapcsán felmerülő kötelező terheket.
Így vásárlás, eladás előtt pontosan ki tudod számítani, mekkora illetéket, illetve adót vagy köteles fizetni magánszemélyként.

Jelen cikkünk nem tért ki a az üzletszerűen és a cégként történő ingatlanvásárlás és eladás adó-és illetékvonzataira, de szívesen segítünk eligazodni, amennyiben ilyen jellegű tanácsadásra van szükséged, jelezd itt és visszahívunk.